5 возможно-ли переоформление в МКД из ДБК?

Question

Добрый день. Прошу помочь в следующей ситуации: в 2014 г. мы заключили ДДУ на этапе строительства для приобретение таун-хауса, по ДДУ значилась как квартира. Далее застройщик обанкротился и вместо него пришел новый, который достроил объект за свой счет. В 2025г. объект достроили и нам передали таун-хаус, который при регистрации был обозначен уже как дом блокированной застройки. Застройщик изменение статуса обосновал юридическими изменениями законов и статуса самих таун-хаусов, сославшись на то что все они теперь обозначаются как дбк, и оформление как квартиры было изначально невозможным по характеристикам жилья. Поселок был принят госкомиссией, наш объект и остальные объекты в поселке были зарегистрированы в росреестре как дбк. Однако, далее у одного из собственников с аналогичным статусом (дбк) при попытке оформления дарения возник блок по процедуре со стороны Росреестра, который ссылается на отсутствие оформленной земли под строением и отсутствия межевания участка. Со слов Росреестра по всем нашим объектам сейчас стоит стоп на изменение собственности по той-же причине (нет участка под строением). Сейчас весь общий участок под поселком не размежеван, находится у застройщика долгосрочной аренде на 49 лет, от которой он планирует отказываться, расторгая договор аренды в одностороннем порядке - с их слов аренда не нужна, тк поселок сдан и статус земли должен определять владелец (Москва). Мы проверили разрешение на строительство, которое было выдано новому застройщику, и в нем значилось разрешение на постройку, выданное Мосгорстройнадзором именно на строительство многоквартирных домов, ДБК в нем не значилось. Большинство собственников, несмотря на то что приняли по документам ДБК хотели бы иметь квартиры, т.к при ДБК мы теряем льготы, требования к благоустройству домов и поселка отличаются, неравные условия для ТСН / ТСЖ и др. В связи с этим возник ряд вопросов: 1) таун-хаусы как тип строения могут быть оформлены как ДБК или как квартиры также? В чем юридическое отличие между этими типами? 2) если оформлены ДБК, обязательно-ли наличие размежеванного участка земли под нем, для того чтобы можно было менять собственника? есть -ли другие ограничения? Правомочен ли отказ Россреестра? 3) в случае размежевания участка под таун-хаусом, возможна -ли аренда нами данного участка либо только собственность? Кто и как будет определять стоимость продажи/ аренды? В блоке 1 дома 8 секций (самих таун-хаусов), возможно ли оформление участка только под одним из них (собственником которого мы являемся) либо межевание нужно проводить по границе всего дома из 8 секций? 4) законно-ли в целом то, что застройщик получил разрешение на строительство МКД а построил и сдал ДБК? 5) возможно-ли переоформление в МКД из ДБК? Если да то как? 6) имеет ли право наш застройщик отказаться от аренды всего участка, с уже переданными строениями? Если это законно, то что будет происходить с участком далее, если фактически строения и собственность на них есть, а земля принадлежит городу? Буду благодарен за помощь.

Эльдар Ильясов · Answer

Здравствуйте, Владислав. Ситуация довольно запутанная, тем не менее общую правовую оценку дать можно. По поводу квартир и таун-хаусов. Таун-хаус — это понятие, используемое в обиходе, в законодательстве используется термин дом блокированной застройки. Застройщик изменение статуса обосновал юридическими изменениями законов и статуса самих таун-хаусов, сославшись на то что все они теперь обозначаются как дбк, и оформление как квартиры было изначально невозможным по характеристикам жилья. Изменения в законодательстве действительно произошли, это правда. Появилось четкое определение дома блокированной застройки. Статья 1 ГрК РФ: 40) дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. При всем желании Вы никак не переведете юридически дом блокированной застройки в квартиру. Это совершенно разные объекты. Статья 16 ЖК РФ: 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. У Вас нет многоквартирного дома (МКД). Определение МКД тоже можно найти в законе (статья 15 ЖК РФ). Нет многоквартирного дома — значит не может идти речи о квартирах. У Вас именно дома блокированной застройки. Попытки как-то превратить их в квартиры не будут иметь перспектив, к сожалению. Теперь, что касается земельного участка и прав на него. Сложно разобраться во всех нюансах не видя документов, но мне кажется оптимальным дальнейший путь с расторжением договора аренды между застройщиком и городом. Вот когда земля вернется городу, у собственников таун-хаусов появится возможность на законных основаниях оформить ее на себя. Статья 287.3. ГК РФ: 5. Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. В целом действия застройщика по расторжению договора аренды выглядят верными. Вам потом проще будет оформить эту землю на себя. С уважением.

Ольга Романова · Answer

ДОбрый день! Можно только предполагать как так вышло, не видя документов и рассуждать с ваших слов. 1) таун-хаусы как тип строения могут быть оформлены как ДБК или как квартиры также? В чем юридическое отличие между этими типами? ваше конкретно здание отвечает признакам ДБК? п 40 ст 1 ГрК РФ