Что делать и имеется ли возможность вернуть деньги?

Анастасия, здравствуйте!

Если оценивать ситуацию предварительно, она представляется юридически крайне перспективной. Действия наймодателя содержат признаки не только существенного нарушения договора, но и обмана, а сам договор, по всей видимости, является ничтожной сделкой. Умолчание о состоянии квартиры и, что ещё более важно, вероятное отсутствие у наймодателя права сдавать государственное жилье внаём, создают прочные правовые основания для возврата всех уплаченных Вами денежных средств. Предоставление гарантий на данном этапе было бы проявлением непрофессионализма, однако Ваша правовая позиция выглядит весьма сильной.

Так, действующее законодательство содержит несколько механизмов защиты Ваших прав в сложившейся ситуации.

Во-первых, наймодатель обязана была передать Вам жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (статья 676 ГК РФ). Наличие в квартире тараканов является нарушением санитарных норм и скрытым недостатком. Умышленное умолчание об этом обстоятельстве, особенно в свете Ваших вопросов о чистоте квартиры, следует квалифицировать как обман (статья 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по Вашему иску.

Практика судов последовательно подчёркивает, что для признания сделки недействительной по мотиву обмана необходимо доказать прямую причинную связь между ложной информацией (или умолчанием) и решением потерпевшего заключить сделку. Также требуется установить умысел обманывающей стороны (п. 99 Постановления Пленума ВС РФ № 25). В нашем случае оба этих элемента налицо: Вы не заключили бы договор, зная об антисанитарном состоянии квартиры и, тем более, об отсутствии у наймодателя прав, а умысел последней очевиден из её последующего поведения.

Во-вторых, и это ключевой аспект, если квартира действительно принадлежит государству, а наймодатель пользуется ею на условиях, не дающих права на передачу в коммерческий наём (например, по договору социального найма), то заключённый с Вами договор является ничтожной сделкой. Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права третьих лиц, ничтожна. Незаконная сдача в коммерческий наём государственной квартиры, являющейся частью публичного жилищного фонда, — это не частный вопрос двух лиц. Это прямое посягательство на установленный государством порядок управления и распределения социально значимого ресурса. Это и есть тот самый «публичный интерес», о котором говорит Пленум ВС РФ и который является водоразделом между оспоримостью и ничтожностью. Ничтожная сделка недействительна с момента её заключения и не влечёт юридических последствий, за исключением возврата сторонами, всего полученного по ней.

Исходя из этого, можно избрать несколько путей, возможно, параллельно:

Первый — направление мотивированной претензии. Необходимо составить и направить наймодателю по адресу её официальной регистрации письменную претензию. В ней следует изложить правовую позицию, указав на ничтожность сделки и признаки обмана, и при Вашем желании «мягкого» разрешения данной ситуации — сформулировать это как предложение разойтись «при своих» — расторгнуть договор по обоюдному согласию с полным возвратом уплаченных Вами средств. Этот путь предлагается ей как единственная возможность избежать катастрофических правовых последствий в виде судебного разбирательства, уведомления собственника (ДГИ, государство, муниципалитет) и риска уголовного преследования. Благодаря правилам о юридически значимых сообщениях (ст. 165.1 ГК РФ), такая претензия будет считаться доставленной, даже если наймодатель уклонится от ее получения.

Второй — пойти путём судебного оспаривания. Это потребует определённых временных затрат, но является наиболее надёжным путём к полному возврату средств. Иск должен быть основан в первую очередь на применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 168 ГК РФ). В качестве альтернативного основания следует заявить требование о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ).

И, третий — обращение в правоохранительные органы. Действия наймодателя, выразившиеся в умышленном сокрытии информации о своих правах на неё с целью завладения Вашими денежными средствами, содержат все четыре признака преступления (ст. 14 УК РФ): общественную опасность, противоправность, виновность и наказуемость. Такое деяние может быть квалифицировано как мошенничество (статья 159 УК РФ). Подача соответствующего заявления может оказать на оппонента существенное давление и ускорить возврат средств.

Для предоставления Вам не общего мнения, а конкретного плана действий, основанного на законе, конечно же необходимо провести детальный анализ имеющихся у Вас документов: договора найма, документов, подтверждающих оплату, а также любой переписки с наймодателем, официальной информации из Росреестра и Департамента городского имущества для установления точного правового статуса квартиры и прав Вашего наймодателя на неё. 

Надеюсь, данная консультация внесла ясность в Ваше понимание ситуации.

С уважением, адвокат Валико Зурабович Арабидзе