Может ли продажа второго построенного дома считаться предпринимательской деятельностью?

может ли налоговая решить что это незаконная предпринимательская деятельность

Здравствуйте!

1. Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (статья 1 ГК РФ).

2. Соответственно, поскольку вы строили дом для себя лично, то соответственно в вашей деятельности не усматривается признаков деятельности направленной  на систематическое получение прибыли от продажи.

Таким образом, в ваших действиях не усматривается ни признаков состава административного правонарушения по статье 14.1 КоАП РФ ни уголовного по статье 171 УК РФ

Кирилл, добрый день.

Согласно ст. 2 ГК РФ:

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

То есть предпринимательской является систематическая деятельность направленная на получение прибыли (дохода при этом может не быть).

И тут все зависит от того посчитает ли ФНС указанные Вами обстоятельства систематичностью или нет.

На мой взгляд поскольку дом подразумевает его использование в личных целях однозначное отнесение указанной деятельности к предпринимательской спорно. К тому же у Вас единичные сделки, на мой взгляд нет систематичности (пока нет).

---

что бы не было предпринимательской деятельности

А Вы так же хотите учесть сумму продажи в рамках налога на доходы физических лиц (НДФЛ)?

В целом думаю о систематичности в Вашем случае говорить не приходится, хотя риск, что ФНС посчитает иначе все же имеется.

Здравствуйте.

ФНС опирается на ст. 2 ГК РФ и письма Минфина и налоговой (например, письмо ФНС от 28.12.2020 № БС-4-11/22259@):

Если физическое лицо систематически строит/покупает и продаёт недвижимость, извлекая прибыль, это может быть признано предпринимательской деятельностью — даже если он не зарегистрирован как ИП.
Ключевые признаки:
Повторяемость (2 и более сделок за короткий период)
Явная цель получения прибыли
Действия, похожие на профессиональную деятельность (строительство, вложения, продажа)
Краткий срок владения недвижимостью (часто менее 3–5 лет)
  У вас:
1 дом продан в 2024 → налог уплачен как физлицо в 2025
В 2025 достраиваете 2-й дом → хотите продать
Формально:

это 2 сделки в пределах 1–2 лет
и вы строите дома, что может быть интерпретировано как систематическая деятельность
Риск признания деятельности предпринимательской — высокий, особенно если налоговая увидит аналогичный подход к строительству и продаже.

или мне надо в нем прописаться и пожить 1-3 месяца,

 
Прописка и временное проживание на 1–3 месяца не дают гарантий, что ФНС не признает деятельность предпринимательской, но:

это может служить аргументом в том, что вы строили дом для себя и просто изменились обстоятельства(переезд, финансовая ситуация и т.п.)
особенно если дом не похож на типовой «на продажу», а подстроен «под себя»
Однако сама по себе прописка не защищает от подозрений, если прослеживается коммерческий умысел и структура повторяется.

Если вы снова подадите декларацию 3-НДФЛ и честно заплатите налог (как при продаже первой недвижимости), это уменьшает вероятность доначислений, но не исключает проверку.

Подумайте о следующих аргументах в случае спора с налоговой:

дом строился без целей перепродажи есть расходы, подтверждающие личный характер (дизайн, нестандартные решения) временная регистрация, счета на оплату коммунальных услуг отсутствие рекламы/продвижения — дом продан частно
Если вы планируете ещё заниматься строительством и продажей, есть смысл зарегистрироваться как ИП:

это снимет риски претензий по поводу «незаконной предпринимательской деятельности»
позволит работать официально с подрядчиками, получать налоговые вычеты, платить по упрощёнке