Можно ли давать залог без договора аренды и как арендатору защитить себя?

Здравствуйте, SP!

Для залога нужен договор.

На основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Если у Вас возникли дополнительные вопросы, требуется подробная консультация с правовым обоснованием и анализом судебной практики, либо необходима помощь в подготовке и составлении юридических документов, Вы можете обратиться ко мне в чат. 

Обращаю Ваше внимание, что в соответствии с правилами платформы, услуги, предоставляемые в чате, являются платными. Буду рада помочь Вам в решении Ваших вопросов.

Здравствуйте, SP, г. Воронеж

но при этом не хочет заключать сам договор аренды.

В соответствии со ст.161 ГК РФ сделки на сумму свыше 10 т.р. должны заключаться в простой письменной форме.

В случае несоблюдения этого то в соответствии со ст.162 ГК РФ в случае спорных ситуаций вы лишаетесь права ссылаться на свидетелей. Но можно на другие письменные документы.

Можете составить акт приемки квартиры, где указать все недостатки, в т.ч. про дверь, и окна немытые и т.д.

Передачу денег  залога тоже надо оформить в письменном виде.

Добрый день.

Возможно ли оформить только расписку о передачи залога? Я как арендатор — как себя обезопасить в будущем? То есть, чтобы не допустить что: Реального ущерба нет, а причина невозврата надумана владельцем квартиры и не возвращает залог по надуманной причине: дверь скрипит, окно не вымыто и тд..

 Не рекомендую Вам оформлять только расписку.

Расписка о передаче залога без заключения договора аренды не защищает ваши права как арендатора.

В случае спора доказать, за что именно был передан залог, и на каких условиях он должен быть возвращён, будет сложно.

Договор аренды  нужно заключить, которым вы регулируете отношения между арендатором и арендодателем.

В договоре прописываются: срок аренды, сумма, условия возврата залога, порядок передачи и возврата квартиры, ответственность сторон это установлено нормами ГК РФ об аренде ст.  606 — 616 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/47b22097bc5b31c533ffc035966a50783df66021/

Без договора арендодатель может заявить, что деньги были даны в долг, как аванс, или вовсе не признает факт передачи.
Требуйте заключения письменного договора аренды
Для аренды до 11 месяцев достаточно простой письменной формы (не требуется регистрация в Росреестре).
В договоре обязательно укажите:

-Сумму и условия возврата залога;

-Перечень имущества и его состояние (приложение — акт приёма-передачи);
-Порядок возврата залога (например, в течение 3 дней после возврата квартиры при отсутствии ущерба).

Добрый день.

Это может быть как испорченное имущество, так и неожиданный съезд арендатора), но при этом не хочет заключать сам договор аренды. Возможно ли оформить только расписку о передачи залога?

 Не получится.

Во-первых, в данном случае имеет место не залог, а обеспечительный платеж — целью которого в силу ст. 381.1 ГК РФ обеспечение исполнения обязательства внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). 

Во-вторых, цели обеспечения и условия при которых он удерживается определяется договором.

При наступлении обстоятельств,предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В-третьих, договор найма жилья должен быть заключен в простой письменной форме.

Согласно ст. 674 ГК РФ 

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Несоблюдение формы договора, в том числе условий об обеспечительном платеже, лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его условий

Данное обстоятельство для Вас может привести к риску необоснованного удержания вносимой в качестве залога суммы.

Поэтому Вам следует настаивать на заключение договора с указанием в нем условий удержания и возврата обеспечительного платежа.

Здравствуйте, передача залога без заключения договора аренды создает риски как для арендодателя, так и для арендатора. Чтобы защитить свои интересы, рекомендуем следовать по следующей схеме:

Заключить договор аренды, даже если аренда краткосрочная (до 11 месяцев), составление договора защищает обе стороны. Без договора арендодатель может свободно распоряжаться квартирой, менять условия проживания и препятствовать возврату залога.

Если арендодатель категорически отказывается от договора, обеспечьте себе хотя бы распиской, она должна быть написана собственноручно арендодателем. Обязательно укажите точную сумму залога, цель передачи (заём, гарантия сохранности имущества), сроки возврата и условия удержания залога.

Используйте фразу типа: «Сумму получил полностью, претензий не имею».

Вместе с передачей залога составьте акт приемки-передачи жилого помещения. Подробно опишите состояние квартиры, мебели, бытовой техники и других предметов интерьера. Присутствие третьих лиц (свидетелей) придаст акту дополнительную силу, сфотографируйте и снимайте видео комнаты, мебель, окна, двери и сантехнику. Желательно снимать с привязкой к календарю (геопривязка, время съемки). После окончания срока аренды пригласите арендодателя осмотреть помещение снова. Совместно убедитесь, что квартира в целости и сохранности, составьте акт возврата имущества.

Без договора аренды собственник может злоупотреблять своим положением, создавая искусственные поводы для удержания залога. Такие действия нелегальны, но доказывание справедливости требует значительных усилий и времени., в соответствии со ст. 671–688 ГК РФ, они регулируют отношения найма жилых помещений. Договор аренды обеспечивает четкость и ясность взаимоотношений между сторонами, уменьшает риск споров и предотвращает недобросовестные действия одной из сторон.

Постарайтесь убедить арендодателя заключить договор аренды, подчеркнув преимущества для обеих сторон. Такой подход даст вам уверенность в завтрашнем дне и снизит потенциальные конфликты.

Добрый день.

У вас есть проект договора?