В приложении к договору, есть охранные обязательства, там срок восстановительных работ 4 года

Здравствуйте.

1. Если комитет по имуществу и комитет по охране продлевают охранные обязательства, это будет нарушением торгов и их впоследствии можно признать не действительными ?

Продление срока охранных обязательств само по себе не является основанием для признания торгов недействительными, если не затрагивает существенные условия договора купли-продажи, определённые на торгах.

Поскольку исходя из положений норм ст. со ст. 449 ГК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/282fa207d78e645c216c48dedea881003704131b/

торги могут быть признаны недействительными, если были допущены существенные нарушения порядка их проведения, повлекшие неправильное определение цены продажи или иные нарушения, установленные законом.

Так если у Вас  в договоре купли-продажи, заключённом по итогам торгов, срок восстановительных работ установлен 7 лет, а в охранном обязательстве — 4 года, то приоритет имеет договор, как основной документ, определяющий права и обязанности сторон.

Под охранным обязательством понимается документ, в котором определяются публичные обязанности собственника или иного законного владельца по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр это следует из п. 1 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Этот документ не может изменять условий договора купли-продажи.

2.Охранные обязательства не продлевать, если не успею закончить за 4 года реставрацию здания, но проделаю большую видимую работу, есть возможность законно продлить срок восстановительных работ ?

Продление срока восстановительных работ возможно,  по согласованию с Комитетом по охране исторических памятников. Для этого нужны объективные причины, препятствующие завершению работ в срок (например, форс-мажор, необходимость дополнительных согласований).

Здравствуйте! Продление охранных обязательств не является прямым основанием для признания итогов торгов недействительными, если соблюдены следующие условия:
      Все действия по продлению фиксации сроков восстановления должны происходить уже после завершения торгов и подписания договора с новым владельцем.
        Условия восстановления должны быть четко зафиксированы в договоре и соответствующих приложениях, а любые изменения оформляться дополнительными соглашениями с обоснованием причин (например, согласование с органами охраны).
      Если сроки были скорректированы вследствие объективных причин (например, сложность работ, независимые обстоятельства), что подтверждается решениями профильных комитетов, это не является нарушением порядка торгов, так как изменение возникает уже после заключения сделки, без предоставления новому собственнику преференций на этапе конкурса.
Однако если изменение условий сопровождается предоставлением преимущества лишь одному из участников торгов или влечёт существенное изменение изначальных условий конкурса, результаты торгов потенциально могут быть оспорены по признакам нарушения конкуренции (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). На практике оформление продления как административной меры по исключительным обстоятельствам после заключения договора редко влечёт отмену результатов торгов.
Основания и порядок продления:
    •    Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»(ст. 47.6), изменение обязательств по сохранению, в том числе продление сроков, допускается по согласованию с органом охраны при наличии объективных обстоятельств.
       В случае невозможности завершить работы в срок по причинам, не зависящим от владельца, последний вправе обратиться с мотивированным заявлением в орган охраны с просьбой о продлении. Основание – подтверждённые факты значительного объёма уже выполненных работ и объективная невозможность завершения в изначально предусмотренный срок.
       Такая практика подтверждается и в региональных актах (например, для Москвы: по мотивированному заявлению и согласованию с Департаментом культурного наследия можно официально продлить срок работ).
     Окончательное решение принимается по результатам оценки хода реальных работ специальной комиссией либо уполномоченным органом по охране (закон № 73-ФЗ, Приказ Минкультуры России № 1887 от 01.07.2015).
Административная и имущественная ответственность
      В случае несоблюдения условий охранных обязательств без согласования продления возможно привлечение собственника к административной ответственности, вплоть до иска об изъятии объекта.
       Важно оформлять все ходатайства и изменения в виде официальных документов, чтобы избежать нарушения охранных обязательств.
Рекомендую:

 Оформить официальное обращение о продлении срока в оба комитета с указанием объективных причин задержки и перечислением выполненного объёма работ.
       Добиться согласования изменений как договора купли-продажи, так и охранных обязательств (лучше оформить дополнительное соглашение или изменение паспорта объекта).
        Контролировать, чтобы изменение не привело к предоставлению недопустимых преимуществ только вам, чтобы исключить возможность оспаривания торгов.