Как снизить стоимость выкупа или аренды участка после изменения ВРИ и кадастровой оценки

Question

Здравствуйте, после приобретения здания, земля под ним была размежована и выделен участок (из ранее существующего, выделен мой, а прежний остался в новых границах) принадлежит администрации области и находящийся ранее в бессрочном пользовании у бюджетной организации, которая отказалась от участка образованного под моим знанием. После постановки на учёт, администрация изменила вид разрешённого использования, было для размещение станции скорой помощи, стало под размещение автомойки, кадастровая стоимость тоже изменилась, с 800000 до 2000000, могу ошибаться, но где то попадалась информация, что кадастровая стоимость земли в принципе не может быть выше кадастровой стоимости здания расположенного на нем, а кадастровая стоимость здания 400000. Администрация предлагает выкупить либо арендовать. Вопрос, хотелось бы выкупить за минимальную стоимость либо взять в аренду с минимальной арендной платой, прошу дать совет как это сделать. По поводу покупки единственное что удалась найти это постановление Оренбургской области N 727-п от 21.09.2015г, как следует из п.п. 3.2. данного постановления, цена земельного участка определяется в размере 5 процентов от его кадастровой стоимости при продаже земельного участка пенсионерам, но там указаны объекты для личных нужд, а по документам - автомойка,т.е. коммерческое использование, что скорее всего не дает права выкупа за 5%. По поводу аренды, поскольку земля была ранее в постоянном (бессрочном) пользовании. Если какой-либо участок был изначально предоставлен любому собственнику зданий на нём на праве постоянного (бессрочного) пользования, а затем это право было заменено правом аренды, то все последующие собственники таких зданий, сколько бы их ни было, и сколько бы раз участки под этими объектами не выделялись друг из друга, тоже считаются «переоформившими» право. И в связи с этим, даже если ими были заключены договоры аренды земли на иных условиях, к ним применяются императивные нормы четвёртого принципа ПП-582 и Вводного закона к ЗК РФ о том, что конкретно при переоформлении этого права размер арендной платы не может быть выше двукратного размера земельного налога. Чего боюсь, если посчитать 2% от кадастровой стоимости земли в 2млн, то арендная плата выйдет 40000 ежемесячно, а это очень много, при условии что на участке по сути расположен сарай.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Администрация предлагает выкупить либо арендовать. Действительно у Вас как собственника объекта есть право либо выкупить землю под зданием, либо взять в аренду. без проведения торгов.(ст.39.3, 39.6, ч..1 ст.39.20 ЗК РФ). Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регулируется ст.39.4 ЗК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/763edd5929230c13951e1c2d374ca5e802fe2c45/ Кроме того, порядок определения цены земельных участков на территории Оренбургской области утвержден постановлением Правительства Оренбургской области от 21 сентября 2015 года N 727-п https://docs.cntd.ru/document/432804464 По поводу покупки единственное что удалась найти это постановление Оренбургской области N 727-п от 21.09.2015г, как следует из п.п. 3.2. данного постановления, цена земельного участка определяется в размере 5 процентов от его кадастровой стоимости при продаже земельного участка пенсионерам, но там указаны объекты для личных нужд, а по документам — автомойка, т.е. коммерческое использование, что скорее всего не дает права выкупа за 5%. Цена земельного участка определяется в размере 5,0 процента его кадастровой стоимости в случае его продажи субъектам, указанным в п.3.2 постановления Оренбургской области N 727-п от 21.09.2015г. при условии соответствия указанных в данном пункте видов разрешенного использования (ИЖС, ЛПХ, садоводство). Из информации в Вашем вопросе эти условия не соблюдены, следовательно, п.3.2 постановления неприменим. Цена земельного участка устанавливается в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже в случае, указанном в п.3.3 указанного выше постановления. Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.

Светлана Бабъяк · Answer

Здравствуйте. Администрация предлагает выкупить либо арендовать. Вопрос, хотелось бы выкупить за минимальную стоимость либо взять в аренду с минимальной арендной платой, прошу дать совет как это сделать. Возможно выкупить арендованную землю у государства двумя способами: через торги или напрямую. Чтобы выкупить арендованный участок, нужно обратиться, собрать документы в администрацию. Если ответ положительный, то оформляются права на собственность, регистрация происходит в Росреестре. Для аренды земли надо составить договор с администрацией, где прописаны условия. Сумма арендной платы в обоих вариантах может зависеть от кадастровой стоимости или от минимальной цены за аренду, установленной администрацией Постановление Правительства Оренбургской области от 8 июня 2020 года N 494-п https://docs.cntd.ru/document/570815837?marker=64U0IK А также вам будет полезно ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте. В силу статьи 3 ФЗ О введении в действие земельного кодекса РФ В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; На основании этой нормы можете просить аренду в указанном размере. Меньше сделать стоимость аренды или выкупа только через изменение вида разрешенного использования (ВРИ) на льготные ВРИ (ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства) и с изменением назначения Вашего объекта недвижимости, при необходимости с проведением реконструкции в установленном порядке согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Для дальнейшего сопровождения Вашего дела можете обратиться ко мне в чат личных сообщений. С уважением! эксперт сайта Г.А. Кураев

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Вы правы: п. 3.2 постановления № 727-п Оренбургской области предусматривает льготный выкуп (5% кадастровой стоимости) только для физических лиц и целей, не связанных с коммерцией. Подробнее тут: docs.cntd.ru/document/432804464?ysclid=mcx4afxmsx308003835 Есть нюансы, как изменение ВРИ до продажи. Если администрация изменила вид разрешённого использования (ВРИ) с «станции скорой помощи» на «автомойку» после выделения участка, это можно оспорить. Также, смена ВРИ оспорила, особенно если здание осталось прежним, а новое использование противоречит его назначению. Запросите в администрации решение о смене ВРИ и проверьте, было ли публичное обсуждение (требование ст. 39.41 ЗК РФ). Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/402ef245ae4834fae1a7820be4fc91894f3f2748/ Если процедура нарушена, можно требовать отмены через суд. Ваш аргумент о превышении кадастровой стоимости земли над стоимостью здания корректен, так как согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ, установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f124963d60b017a961fc045ff45832d98b95f32e/ Если здание оценено в 400 тыс. руб., а земля — в 2 млн руб., это явный дисбаланс. Подайте заявление в комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости (на основании ст. 24.18 ФЗ № 135). Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/aaabd2657de726c47fb07b78521ec510f76f7f62/ Ваша трактовка норм о переоформлении права постоянного пользования в аренду верна. Если земля была в бессрочном пользовании у бюджетной организации, а затем переоформлена в аренду, к новому арендатору (вам) применяются правила ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33764/30b3f8c55f65557c253227a65b908cc075ce114a/ Из чего можно говорить о том, что арендная плата не может превышать 2% кадастровой стоимости (или 1,5% для земель под ИЖС).

Сергей Рукин · Answer

Здравствуйте! Вопрос, звучал иначе, хотелось бы выкупить за минимальную стоимость либо взять в аренду с минимальной арендной платой, прошу дать совет как это сделать Чтобы минимизировать расходы на аренду или выкуп земельного участка, находящегося в собственности администрации и ранее бывшего в постоянном (бессрочном) пользовании, вы можете воспользоваться правом переоформления такого участка в аренду без проведения торгов, согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. В этом случае арендная плата устанавливается на уровне не выше 2 % от его кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).Если потребуются дополнительные рекомендации можете обратиться к мне в чат.