Правомерны ли действия продавца?

Добрый день, помогите разобраться! Я собиралась покупать квартиру: изначально цена оговаривалась

1 380 000 руб, но в квартире нужно было сделать кое-какую работу: в стене была дыра в технический этаж и можно было занять до 5 кв.м этого пространства, обустроив в виде кладовки. Я предложила продавцу обустроить это пространство, увеличив стоимость квартиры до 1 400 000 руб, продавец согласился на эти условия, но договоренность была устная, документально не оформленная. Сделка сорвалась - банк не одобрил эту квартиру, т.к. по документам там не было кухонной зоны. Задаток - 50 000 руб. Теперь продавец говорит, что вернет задаток после того, как продаст квартиру и при этом собирается вычесть из него 20 000 руб за обустройство этой дыры. Правомерны ли его действия по поводу вычета 20 000 из задатка и правомерно ли то, что он хочет вернуть задаток только после продажи квартиры, если по предварительному договору возврат задатка должен быть в течение 3 дней? Подавать ли мне на него в суд? Какова вероятность, что я выиграю суд, что мне продавец вернет задаток в полном размере - 50 000? Нужно ли требовать, чтобы он оплатил ещё и судебные издержки? В какую сумму примерно обойдется мне такой судебный процесс?