Здравствуйте, покупаем 2 комнаты в 3-х комнатной коммуналке в Москве, собственник 3-й комнаты гражданин

Добрый день! Обратитесь к нотариусу, который направит предложение по месту нахождения имущества

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.( ст. 250 ГК РФ)

Здравствуйте.

Для покупки двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире в Москве необходимо соблюсти преимущественное право покупки сособственника третьей комнаты (гражданина Украины). В противном случае сделка по покупке комнат может быть оспорена им в судебном порядке в течение трех месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Преимущественное право покупки закреплено статьей 250 Гражданского кодекса РФ и конкретизировано для комнат в коммунальной квартире статьей 42 Жилищного кодекса РФ. При продаже доли в праве общей долевой собственности (или комнаты в коммунальной квартире) постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Чтобы избежать оспаривания сделки, необходимо получить либо надлежащее уведомление сособственника о продаже с истечением установленного законом срока для реализации права (1 месяц для недвижимости), либо его нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки. Нотариальный отказ является наиболее надежным способом.

Процесс получения нотариального отказа от гражданина Украины, проживающего во Львове и не имеющего возможности выехать, выглядит следующим образом:

Оформление доверенности в Украине: Собственник третьей комнаты (гражданин Украины) должен оформить доверенность на лицо, которое будет представлять его интересы в России (например, на мать, имеющую ВНЖ). Доверенность должна быть оформлена у украинского нотариуса. Важно, чтобы в доверенности было четко прописано полномочие на отказ от преимущественного права покупки долей (комнат) в конкретной коммунальной квартире по определенному адресу, с указанием данных продаваемых комнат и условий продажи (цена).
Проставление Апостиля: Поскольку Украина является участницей Гаагской конвенции 1961 года, на нотариально удостоверенную доверенность необходимо проставить апостиль в компетентном органе Украины (обычно Министерство юстиции Украины). Апостиль удостоверяет подлинность подписи нотариуса и оттиска его печати.
Пересылка документов в РФ: Апостилированная доверенность должна быть переслана в Россию.
Нотариальный перевод в РФ: В России апостилированная доверенность должна быть переведена на русский язык дипломированным переводчиком. Подпись переводчика на переводе или сам перевод должны быть нотариально удостоверены российским нотариусом. Перевод апостиля также обязателен.
Оформление нотариального отказа в РФ: Лицо, на которое оформлена доверенность, с легализованной таким образом доверенностью обращается к российскому нотариусу в Москве и от имени собственника третьей комнаты подписывает нотариальный отказ от преимущественного права покупки двух других комнат.

Важные моменты и риски:

Признание украинских доверенностей российскими нотариусами: На практике у российских нотариусов могут возникать сложности или даже отказы в принятии украинских доверенностей, особенно связанных с распоряжением недвижимостью, из-за проблем с их проверкой подлинности. Рекомендуется предварительно проконсультироваться с нотариусом в Москве, который будет удостоверять сделку купли-продажи двух комнат, относительно его требований к украинской доверенности и готовности принять ее.
Содержание доверенности: Доверенность должна быть составлена максимально точно, чтобы у российского нотариуса не возникло сомнений в объеме полномочий представителя.
Указ Президента РФ от 05.03.2022 № 95: Данный Указ устанавливает временный порядок сделок с лицами из «недружественных» стран (Украина включена в этот список). Однако требование о получении разрешения Правительственной комиссии обычно применяется к сделкам с юридическими лицами или к сделкам, где стороной выступает лицо, находящееся под специальными ограничениями. В случае купли-продажи между физическими лицами такого разрешения, как правило, не требуется. Отказ от преимущественного права покупки сам по себе не является сделкой по отчуждению имущества и не подпадает под действие данного Указа.

Таким образом, для законного оформления отказа от преимущественного права покупки необходимо получение от собственника третьей комнаты в Украине нотариально удостоверенной доверенности с апостилем, ее последующий нотариальный перевод в России и подписание отказа представителем у российского нотариуса. Это позволит legally чисто оформить сделку по покупке двух комнат.