Добрый день. Квартира куплена в ипотеку с использованием мат.капитала в 2012 году. Сейчас двое детей совершеннолетние, хотим продать квартиру. Подскажите какие варианты наших действий ?
Остаток ипотеки можем закрыть перед продажей, если так будет проще. Нужно ли выделять детям доли ? В какой период это сделать , до продажи или одновременно ?
Здравствуйте Светлана.
Нужно ли выделять детям доли ?
Да, нужно выделять.
В силу норм ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Для упрощения сделки рекомендуется погасить остаток ипотечного кредита до продажи квартиры.
Это позволит снять обременение с недвижимости и упростит оформление сделки купли-продажи.
В какой период это сделать, до продажи или одновременно ?
Сначала выделяете доли, потом совершаете сделку купли продажи.
Здравствуйте!
Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»,
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
Указанное обязательство возникает независимо от того, были ли дети на момент покупки несовершеннолетними или уже достигли совершеннолетия.
Поскольку квартира была куплена в 2012 году в ипотеку с использованием материнского капитала, согласно Постановлению Правительства РФ от 12.12.2007 №862, Вы обязаны выделить доли детям в течение шести месяцев после полного погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости. Данное требование действует с момента использования материнского капитала и не зависит от возраста детей на момент выделения долей.
Что касается размера долей, то они должны быть пропорциональны отношению суммы материнского капитала к общей стоимости квартиры, распределенные между всеми членами семьи на момент приобретения недвижимости. В 2012 году размер материнского капитала составлял 387 640,3 рублей https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_115058/. Например, если квартира стоила 2 миллиона рублей, то долевому распределению подлежит примерно 1/5 часть от общей стоимости квартиры между всеми членами семьи.
Поскольку Ваши дети уже совершеннолетние, согласие органов опеки на продажу не требуется. Вам нужно сначала погасить ипотеку, снять обременение, выделить доли детям, а затем каждый может продать свои доли.
Здравствуйте Светлана.
Порядок регулируется положениями указанными в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Так из Постановления следует, что:
15(1). Лицо, получившее сертификат… обязаны оформить жилое помещение… в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев::
в) после полной выплаты задолженности по кредиту (займу)....-https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/41ab14163ba68ffe1e18d73bd1c86416348416a3/
Т.е. в указанном выше Порядке это необходимо и обязательно, чтобы не допустить нарушений.
Далее я продолжу в следующем ответе ниже.
С учётом моего ответа выше далее:
Для определения долей, исходят из того, что путём расчёта разделяют размер материнского капитала на всех членов семьи, и получают стоимость минимальной доли, соотносят её со стоимостью жилья, определив на каждого его долю.
При этом, если родители понесли дополнительные расходы на приобретение жилья за счет своих собственных средств, они вправе отойти в общем от равенства долей, и определить равенство между членами семьи только в пределах размера материнского капитала, т.е. предоставить детям доли меньшие исходя из частей средств материнского капитала и равенства долей только согласно материнскому капиталу приходящихся на детей.
Что подтверждается судебной практикой
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 г. N 4-КГ16-73 Суд отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции в части определения долей в праве собственности на квартиру, поскольку доли должны определяться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счёт которых она была приобретена, можете ознакомиться полностью по следующей ссылке:https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71536800/
Дополнительно также рекомендую ознакомиться с разъяснениями социального фонда РФ размещёнными по одной из официальных ссылок следует:
При этом, доли определяются соглашением, примерный образец Соглашения во вложении к ответу.
Свои уточнения Вы также можете писать мне в чат, пройдя по ссылке на мой личный профиль: pravoved.ru/lawyer/798541/
нажав кнопку «Общаться в чате».