Есть ли какие-то шансы в случае чего выиграть суд (если до него дойдет)?

Question

Здравствуйте. Я арендовала земельный участок у государства через торги в 2019 году. В 2022 построила дом, оформила его в собственность и в августе подала заявление на выкуп земельного участка в собственность. Местный КУМС по неизвестной причине затягивал с ответом, в итоге дал проект договора только в конце декабря. С выкупной стоимостью я была не согласна, потому что 1 арендный платеж не был учтён (выкупная стоимость=кадастровая-арендные платежи). Подала ещё одно заявление с просьбой пересмотреть выкупную стоимость, приложила квитанции об оплатах аренды. В итоге договор был готов только в январе 2023, сразу же мной подписан, оплачен и зарегистрирован. Сегодня меня вызывали на комиссию по долгам, где мне дали акт сверки по договору аренды, где произведены доначисления арендной платы за период с августа 2022 до января 2023 (до даты регистрации договора купли-продажи земли) в сумме 25тр. Я согласна заплатить аренду за 30 календарных дней, в течение которых мне должны были дать проект договора купли-продажи, но не за 5 месяцев. Какие действия мне сейчас предпринять? Все письма, заявления у меня есть. Есть ли какие-то шансы в случае чего выиграть суд (если до него дойдет)? Ещё один момент. В письме о готовности проекта договора купли-продажи земли от 16 января 2023г.была обозначена сумма долга по договору аренды - 1587₽, это арендная плата по август 2022 года плюс пени. Этот долг я сразу оплатила и получается что эти 25 тысяч появились уже потом, после регистрации договора купли-продажи, начислили задним числом.

Елена Македонская · Answer

Здравствуйте, Екатерина. Согласно п. 7 и 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» … поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы... Это правило обязательно при заключении договора купли-продажи земельного участка. То есть, обязанность по оплате арендной платы у Вас сохраняется до момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Дарья Разина · Answer

Уважаемая Екатерина, здравствуйте! Мое мнение таково. Я считаю, что здесь у Вас ключевое значение имеет момент прекращения обязательств по договору аренды земельного участка. Согласно статье 309 ГКРФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cd43e51fbd4129343b325971a466ec5cd32a425/ Поскольку договор купли-продажи земельного участка (ст.454 ГК РФ) был зарегистрирован в январе 2023 года, обязательства по уплате арендной платы сохранялись до этой даты. В случае, если задержка в оформлении договора купли-продажи и регистрации права собственности возникла по вине органа, предоставляющего земельный участок, Вы вправе требовать перерасчета арендной платы за период, в течение которого оформление сделки необоснованно затягивалось . Доказательством может служить Ваша переписка.., своевременная подача заявления. Рекомендую направить в адрес местного КУМСа письменное заявление с требованием произвести перерасчет арендной платы за период с августа 2022 года до даты регистрации права собственности , приложив копии всех подтверждающих документов. В случае отказа Вы вправе обратиться в суд с иском о признании доначисления арендной платы за указанный период необоснованным, ссылаясь на принцип недопустимости злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), ну как вариант. С уважением, Д.А.Разина