4 И какие вопросы задать юристу при таком ходе дела чтобы если дело дойдет до суда?

Здравствуйте! 
В вашей ситуации есть несколько юридических аспектов, которые требуют внимания. Вот подробный разбор ваших вопросов и рекомендации по дальнейшим действиям:

1. Нарушите ли вы права несовершеннолетнего наследника, если подарите свою долю его родной сестре?
Нет, не нарушите, если:

Доля в наследстве уже официально перешла к вам (после выдачи свидетельства о наследстве).
Несовершеннолетняя сестра уже получила свою обязательную долю (если она есть).
Но:

Если несовершеннолетний имеет право на обязательную долю (например, как иждивенец умершего), то её нельзя уменьшить.
Дарение доли сестре – это ваше право, но лучше оформить его после вступления в наследство, чтобы избежать споров.
2. Какое наказание грозит представителю несовершеннолетнего за незаконную сдачу квартиры?
Самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ) – если она распоряжалась квартирой без прав.
Мошенничество (ст. 159 УК РФ) – если скрывала доходы и обманывала вас.
Незаконное завладение имуществом (ст. 330 УК РФ) – если квартира не её, а она её сдавала.
Можно требовать через суд:

Возмещение неосновательного обогащения (все доходы от аренды).
Компенсацию морального вреда.
3. Как защитить себя от недобросовестного поведения?
Срочные меры:
Написать заявление в полицию (по факту самоуправства и незаконного пользования квартирой).
Подать нотариусу заявление о запрете отчуждения имущества (чтобы квартиру не продали).
Собрать доказательства сдачи квартиры (фото, видео, показания свидетелей, скриншоты переписок).
Проверить, есть ли договор аренды (запросить через Росреестр или суд).
Досудебные шаги:
Отправить письменную претензию представителю с требованием:

Прекратить сдачу квартиры.
Отчитаться о всех доходах.
Вернуть вашу долю денег (если платили за коммуналку).
Обратиться в органы опеки (если представитель действует в ущерб несовершеннолетнему).
4. Какие вопросы задать юристу перед судом?
«Какие доказательства нужно собрать для подачи иска?» (переписки, чеки, свидетельские показания).
«Можно ли взыскать с неё доходы от аренды за 5 месяцев?»
«Как правильно составить претензию, чтобы она имела юридическую силу?»
«Есть ли риски, если я подарю свою долю сестре?»
«Как привлечь её к ответственности за мошенничество или самоуправство?»
«Можно ли через суд выселить арендаторов?»
5. Как правильно наказать ответную сторону?
Через полицию – завести дело по факту мошенничества.
Через суд – взыскать все незаконные доходы + компенсацию.
Через опеку – если она нарушает права ребёнка.
Через налоговую – если она не декларировала доходы от аренды.
Вывод:
Сначала – претензия и давление через полицию/опеку.
Параллельно – сбор доказательств.
Если не реагирует – суд.
Если нужна помощь с составлением документов или тактикой – обращайтесь!