Как расторгнуть договор аренды в ТРЦ после прекращения коммерческой концессии?

ГК РФ Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

Поскольку договор не предусматривает право арендатора на односторонний отказ, за исключением технических причин, этот вариант возможен только при наличии в договоре условия о расторжении в случае прекращения договора коммерческой концессии. Если такого условия нет, односторонний отказ без обращения в суд невозможен.

Если арендодатель отказывается расторгать договор, необходимо обратиться в арбитражный суд по месту нахождения помещения.

Что касается судебной практики, то она в принципе разнообразна и зависит от нюансов. В любом случаи каждый отдельный случай рассматривается индивидуально с упором на обстоятельства

Федеральные Арбитражные суды

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.

https://arbitr.ru/materials/2986?path=%2Farxiv%2Fvas_info_letter%2F

А также Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35129/8fe9a5f065db18d5a2c55d5b50f3bc59663f3f62/

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

www.consultant.ru/law/podborki/zapret_na_odnostoronnee_rastorzhenie_dogovora_arendy/
© КонсультантПлюс, 1992-2025

Будет ли признано расторжение договора концессии, как существенное изменение обстоятельств, вопрос. Тут точно никто Вам не скажет. Ст. 451 ГК РФ

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд может и не признать изменение этих обстоятельств существенным. Вам надо доказать, что обстоятельства стали существенными. Это может быть доказано в теории такими доказательствами, как, справками, бухгалтерскими документами, нормативными и локальными актами, договорами, заключением экспертизы, техническими отчетами и т.п.

Что-то носительно похожее нашёл. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.02.2023 N Ф01-8709/2022 по делу N А11-232/2022

Довод истца о необходимости расторжения заключенного с ответчиком договора аренды нежилого помещения от 12.05.2021 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора, правомерно отклонен судами, поскольку стороны договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, которые осуществляют такую деятельность на свой риск; договор аренды заключен позднее, чем агентский договор и договор коммерческой концессии, а, следовательно, истец должен был предполагать и оценивать возможность наступления последствий своих действий, в том числе связанных с невозможностью ведения предпринимательской деятельности в помещении не отвечающим требованиям принципала-правообладателя.

Применение в качестве оснований для расторжения договора п. 3 ст. 620 ГК РФ в Вашем случае возможно но весьма условно

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Тут нужно смотреть условия договора аренды, на предмет того, предполагаетсяаренда помещения только для целей реализации товаров одного бренда.

Если такое условие прямо оговорено в договоре, то Вы можете ссылаться на невозможность юридического использования помещения.

На этот счет в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2025 N 41-КГ24-64-К4 (УИД 61RS0010-01-2022-001594-51)

указывалось, что 

Согласно п. п. 2 и 4 ст. 620 этого же кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Данный вывод подтвержден и в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2023 N 305-ЭС23-2686 по делу N А40-128594/2020

В последующем сделанный вывод получил распространение и практике судов, например, указано в Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.04.2025 N Ф01-627/2025 по делу N А82-13065/2023

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Поэтому тут нужно смотреть условия договора аренды, на предмет целей его заключения.

И в том случае, если у него четко определена цель реализации товаров только одного бренда — есть основания для применения указанного правового положения ст. 620 ГК РФ.

В случае если использование помещение возможно и в иных целях — то оптимально ссылаться в обоснование требований о расторжении договора на ст. 451 ГК РФ.

И здесь расторжение договора мотивировать тем, что положения статьи 451 ГК РФ направлены на обеспечение баланса интересов сторон договора в условиях существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 2598-О).

Пока, к сожалению, не усматриваю перспективных оснований для расторжения.

Утрата интереса в использовании помещения для аренды таковым не является:

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2023 N 11АП-7882/2023 по делу N А55-27887/2021

...Утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, а само по себе освобождение помещения арендатором без возврата его арендодателю не влечет правовых последствий в виде прекращения договора аренды, а также не свидетельствует о фактическом прекращении использования помещения...

А расторжение договора коммерческой концессии суд наверняка признает предпринимательским риском, который можно было бы предвидеть.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2022 N Ф04-5638/2022 по делу N А45-1644/2022

… является предпринимательским риском самого истца, и не относится к изменению обстоятельств, из которых предприниматель исходила при заключении договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-12558), суды двух инстанций безосновательно не распространили указанную правовую позицию к аналогичным установленным ими обстоятельствам, характеризующим финансовое положение предпринимателя.

Но нужно смотреть конкретные условия договора, как они сформулированы (ст. 431 ГК РФ).

Может и есть возможность.

Как минимум, нужно определить насколько сильно привязана торговля под конкретным брендом к цели аренды, чтобы делать вывод о том, можно ли торговать под каким-то иным.

Арендодатель против торговли под другим брендом?

Или такой вариант не рассматривает арендатор?