Как платить налог при продаже офисной недвижимости физлицом и сдавать её своему ООО?

ли я понимаю что мне надо будет уплатить налог не с прибыли как с недвижимостью а со всей суммы, то есть если офис стоит 30 млн. то мне придется заплатить 3.6 млн налогов а не как дельту между покупкой и продажей.

 Добрый день! Да, верно. В силу ст. 217 НК РФ безналоговый срок владения к имуществу, использованному в предпринимательской деятельности не применяется, как и положение стю. 220 НК РФ о возможности учета расходов на приобретение для снижения налоговой базы. Для этих случаев есть ст. 221 НК РФ (профессиональные налоговые вычеты), но она формально применима только к ИП.

как быть и как сделать обвязку. Покупать помещение на ООО я не хочу! хочу владеть как физик и сдавать своей же компании какое то время, потом через 5 лет продать.

 Здравствуйте

Никаких проблем тут нет — делаете договор аренды от физ лица или ип на свое ооо — как арендатора.

Правда цена аренды должна быть рыночной, так как вы взаимозависимые лица будете тут в рамках ст. 105.3 нк.

нк

Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.

Олеся, добрый день!

Учитывая, что

хочу владеть как физик и сдавать своей же компании какое то время, потом через 5 лет продать

 нормы НК РФ о возможности продать недвижимое помещение через 5 лет без упаты НДФЛ (п. 17 ст. 217 НК РФ) в этом случае действовать не будут, поскольку на лицо осуществление предпринимательской деятельности:

Положения настоящего пункта не распространяются… на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Отсутствие ИП не говорит о том, что Вы, как физ лицо, предпринимательскую деятельность не осуществляете.

Поэтому стоит зарегистрироваться в качестве ИП и, применяя УСН доходы, продать как ИП на УСН, уплачивая налог с доходов от продажи имущества. При этом, применяя УСН доходы, расходы вычесть из доходов не сможете (п. 1 ст. 346.18 НК РФ), но и учитывать кадастровую стоимость не придется: Вы бы учитывали ее при продаже недвижимости как физ лицо, но продавая как ИП на УСН, брать во внимание кадастровую стоимость не нужно.

Также сдавать в аренду помещение Вы сможете, применяя УСН доходы.

Здравствуйте, Олеся.

1. если я как физик через 5 лет собираюсь продать этот офис правильно ли я понимаю что мне надо будет уплатить налог не с прибыли как с недвижимостью а со всей суммы, то есть если офис стоит 30 млн. то мне придется заплатить 3.6 млн налогов а не как дельту между покупкой и продажей.

Принцип понимаете верно. Если не планируете регистрироваться в качестве ИП и применять спец.режим налогооблажения, тот же УСН с объектом доход, то доходы от продажи будут облагаться НДФЛ без возможности учесть в качестве имущественного вычета, предусмотренного пп.2 п.2 ст.220 НК РФ расходы на приобретение.

Указанное следует из пп.5 п.2 ст.220 НК РФ

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: 
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

При этом стоит учесть, что приведенный Вами расчет НДФЛ не верен. При доходе в 30 млн. ставка НДФЛ будет прогрессивная, предусмотренная п.1.1 ст.224 НК РФ. В итоге НДФЛ с 30 млн. составит 4 452 000,00 ₽, а не 3,6 млн.

При этом также необходимо будет учитывать, что налогооблагаемый доход принимается равным цене договора купли-продажи, но не менее кадастровой стоимости*0,7 — см. ст.214.10 НК РФ

Срок владения в отношении недвижимости, используемой в предпринимательстве, не учитывается. -см. п.17.1 ст.217 НК РФ.

2. есть рекомендации продавать как ИП, а это как сделать если у меня будет владение от физического лица, как это вообще технически возможно. ?

 Дело в том, что статус ИП в ЕГРН не фиксируется. Имущество, принадлежащее физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, может использоваться в осуществляемой им предпринимательской деятельности или не использоваться. В зависимости от этого и определяется характер дохода -предпринимательский он или нет. Если предпринимательский -применяется налогооблажение по применяемому ИП режиму. Оценка характера дохода производится в ходе проверок налоговыми органами отчетности ИП, которую он сдает, выясняют, как использовал налогоплательщик данное имущество. Само по себе указание в договорах купли-продажи статуса ИП тоже ни о чем не говорит. Обстоятельства учитываются в их совокупности. Например, в Вашем случае, в пользу того, что доход предпринимательский будет свидетельствовать и назначение помещения. Это на тот случай, если все же не захотите регистрироваться в качестве ИП

3. вопрос по сдаче помещения, я собираюсь там разместить свою компанию и сдавать компании ООО действующее нормальное прибыльное — владелец я. как быть и как сделать обвязку. Покупать помещение на ООО я не хочу! хочу владеть как физик и сдавать своей же компании какое то время, потом через 5 лет продать.

 заключить между Вами и ООО договор аренды. Если ООО Ваше, то цена аренды должна быть рыночной во избежание доначисления налогов, учитывая еще и то, что Вы и Ваше ООО являетесь с точки зрения НК РФ взаимозависимыми лицами.

Если зарегистрируетесь в качестве ИП и применять УСН с объектом «доходы», то ставка налога будет 6%, но следует иметь ввиду, что при достижении оборотов за налоговый период в 60 млн. возникнет обязанность по уплате НДС в 20%.

Таким образом, для того, чтобы выбирать конкретную схему, нужны расчеты, которые будут учитывать и финансовые показатели, налоги от доходов на аренду, страховые взносы ИП (например, в случае, если какую-либо иную деятельность, кроме сдачи в аренду своему ООО вести не будете) и т.д.

Подробная консультация по вопросу с налоговым планированием возможна в чате.

С уважением