Какие риски в предварительном договоре покупки дома с оплатой сейчас и оформлением через 2 года

Здравствуйте!  

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором( ст. 429 ГК  РФ ) : 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/

Полагаю, что не стоит соглашаться  на данную сделку  и лучше поискать другие варианты с  приобретением дома. ввиду того, что   переход права  собственности, согласно    ст. 223 ГК  РФ возникает у  добросовестного покупателя с момента такой  регистрации права собственности  и пока дом  не будет официально оформлен на вас,  то продавец остается его собственником. Это значит, что в случае непредвиденных обстоятельств ( к примеру, смерть продавца, его банкротство или решение продать дом другому покупателю), ваши права могут быть ущемлены. 

Если Вы и заключите  такой договор,  то, но он не дает вам права собственности.К тому же оплата всей суммы сразу без получения права собственности связана  тоже с высокими рисками. Даже заверение договора у нотариуса может добавить дополнительный уровень защиты, но оно не устранит всех рисков, связанных с тем, что вы не станете официальным собственником сразу. К тому же в течение двух лет законодательство может тоже  измениться, и  повлиять на возможность и условия переоформления собственности.
 Вы можете   рассмотреть возможность частичной оплаты с окончательным расчетом после переоформления дома в вашу собственность . Или же   стоит рассмотреть другие способы снижения налоговой нагрузки для продавца, которые позволят  провести сделку быстрее и безопаснее для вас.

Здравствуйте, Анна Викторовна,

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом:

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/

Согласно ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cd4842c63deb83e3ee055898484e4181082f7376/#dst10796

какие нюансы у этой сделки,

Нюансы — лишние документы и время, по истечении которого будет заключен основной договор — после которого будет гос. регистрация перехода права собственности и Вы станете собственником дома.

Предварительный договор к/п недвижимости не подлежит гос. регистрации.

Были случаи, что недобросовестный продавец заключал такие предварительные договора с несколькими покупателями. А по истечении срока заключения основного договора — он заключался с первым покупателем. А остальные требовали в судебном порядке возмещения убытков. Этот вариант Вам тоже стоит учитывать.

стоит ли соглашаться? 

Это Вам решать, устраивает ли Вас указанный срок перехода права собственности. Уверены ли Вы в добросовестности продавца. Готовы ли Вы в случае его отказа (уклонения) заключать основной договор — рассматривать этот вопрос о понуждении заключить договор в суде.

Если все это устраивает — в предварительном договоре обязательно укажите срок заключения основного договора и условия.

Желаю удачи,

Добрый день.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

 Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Предварительный договор конечно можно заключить. Однако передавать по нему деньги вряд ли разумно.

Самое безопасное, на мой взгляд, в расчетах при покупке купли — продажи недвижимости — это обеспечить безопасность передачи денег.

Лучше всего это делают банки с помощью банковской ячейки и аккредитива.

Подскажите, какие нюансы у этой сделки, стоит ли соглашаться? так как получится, что мы отдаем все деньги, но официально дом не наш

На мой взгляд не стоит.

2 года большой срок.

Права собственности у вас не зарегистрировано. Денег у продавца может и не быть через 2 года. И вы их не вернете.

Как вариант  — заключить предварительный договор и договор найма жилого помещения.

Денежные средства, вносимые в качестве платы за найм могут быть по умолчанию зачтены в сумму по договору.

В таком случаи вы ничего не потеряете.

В предложенном продавцом варианте вы будете 2 года жить на птичьих правах.