Как расторгнуть договор аренды, если арендатор незаконно сдал квартиру в субаренду?

Question

Здравствуйте. Прошу Вас помочь мне расторгнуть договор аренды жилого помещения, заключенного мною 25.04.2025г. Согласно данного договора часть принадлежащей мне квартиры перешла в субаренду, которую арендатор сдает во много раз превышающую сумму, указанную в договоре. Положения заключенного мною договора при его подписании мною были недостаточно подробно изучены, что привело к ряду неприятных для меня пунктов., в частности оплаты коммунальных платежей, ответственности за сохранность имущества, постоянства проживания лиц. Кроме того, при заключении договора не оговаривалась предельная цена сдачи квартиры, которую субарендатор назначил квартирантам. Претензии по сданной квартире от проживающих лиц поступают в мой адрес, а деньги ( за исключением фиксированной суммы указанной в договоре) получает арендатор. Сдавая квартиру в аренду, основным аргументом определения её стоимости было фактическое состояние квартиры а именно: устаревшая старая мебель, старая планировка, длительное отсутствие ремонта. Однако, арендатор игнорировал вышесказанное, определил втрое выше цену за квартиру, что привело к негативному отношению проживающих в ней лиц (заселившихся в квартиру) ко мне. В подписанном мною договоре речь идет о субаренде квартиры. В субаренду квартиру я не сдавала.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Долю сдавать нельзя, это уже не соответствует закону. Сдавать имущество могут только все собственники полностью по обоюдному согласию (ст. 246 Гражданского кодекса РФ). В подписанном мною договоре речь идет о субаренде квартиры. В субаренду квартиру я не сдавала. А приложенный договор — это именно основная аренда (найм)?

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! В соответствии со ст. 673 ГК РФ Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). У Вас по договору передается в найм 1/4 доли в двухкомнатной квартире, что не образует изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в связи с этим, не может выступать в качестве объекта найма жилого помещения. Также Вы пишите согласно данного договора часть принадлежащей мне квартиры перешла в субаренду, которую арендатор сдает во много раз превышающую сумму, указанную в договоре. Также в случае передачи помещения Нанимателем ( арендатором), то ответственным перед Наймодателем ( нанимателем) становится именно Наниматель. В соответствии со ст. 685 ГК РФ Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. В связи с этим, для Вас условия договора сохраняются, и ответственность по договору несет именно Арендатор Наниматель. Однако фактически 1/4 долю в двухкомнатной квартире сдавать в найм нельзя.

Артур Салахиев · Answer

Здравствуйте. 1. Если Ваша цель — в расторжении договора, то нужно заметить, что сам приложенный Вами договор права на одностороннее растордение не предусматривает. И поэтому нужно руководствоваться законодательством, которое устанавливает, что Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Статья 687 ГК РФ. Если подобных обстоятельств нет, просто так расторгнуть договор не получится. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Статья 450 ГК РФ. 2. Положения заключенного мною договора при его подписании мною были недостаточно подробно изучены, что привело к ряду неприятных для меня пунктов., в частности оплаты коммунальных платежей, ответственности за сохранность имущества Ответственность за сохранность имущества в любом случае несет наниматель, вне зависимости от того, отражено это в договоре или нет. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Статья 678 ГК РФ. В части коммунальных платежей что-то оспорить будет практически невозможно, к сожалению. Неизучение или недостаточно скрупулезное изучение договора являются Вашей зоной ответственности. 3. А вот по другим проживающим и субаренде не совсем понял. Что имеется в виду контроль за постоянством проживания и вообще каким образом Вы связаны с другими проживающими? Перед ними ответственным лицом является наниматель (договор у них между собой).