Пишу свой номер а он отвечает такого номера не существует

Здравствуйте. Ваш вопрос касается очень важного практического нюанса - возможности изменения или снижения стоимости земельного участка при совершении нотариальных действий (например, при оформлении наследства или совершении сделок).

Многие граждане сталкиваются с ситуацией, когда государственная кадастровая оценка земли в реестре существенно завышена, что ведет к огромным пошлинам у нотариуса. В вашей ситуации необходимо четко разделить два юридических понятия: изменение официальной кадастровой стоимости в государственном реестре и право нотариуса использовать альтернативную (меньшую) оценку для расчета своих тарифов.

Правовая оценка вашей ситуации

Нотариус - это должностное лицо, которое совершает строго определенные законом нотариальные действия. Его полномочия детально прописаны в нормах Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I.

Согласно закону, нотариус не имеет права самостоятельно изменять кадастровую стоимость земельного участка, зафиксированную в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Он не может «вручную» переписать цифры в реестре ни в большую, ни в меньшую сторону. Кадастровая стоимость определяется исключительно специализированными государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) по правилам, которые устанавливает Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ, ст. 16.

Однако, когда речь идет об определении стоимости земли для расчета нотариального тарифа или государственной пошлины (например, при получении свидетельства о праве на наследство), закон стоит на стороне гражданина. Согласно ГК РФ ч. 3, ст. 1172, оценка наследственного имущества может производиться независимым оценщиком.

Налоговое законодательство закрепляет важнейший принцип: если плательщик предоставляет нотариусу несколько документов с указанием различной стоимости имущества (например, выписку о кадастровой стоимости и отчет независимого оценщика о рыночной стоимости, которая значительно ниже), нотариус обязан произвести расчет пошлины исходя из наименьшей стоимости.

Таким образом, изменить саму кадастровую стоимость земли в ЕГРН нотариус не может. Но он обязан принять предоставленный вами отчет о рыночной стоимости, если она меньше кадастровой, и рассчитать все пошлины по этой меньшей цене.

Что говорят суды и государственные органы

Защита прав граждан от завышенной государственной оценки имущества является устоявшимся правовым принципом в РФ.

В своем решении Вопросы имущественного налогообложения Конституционный Суд РФ указал на безусловный приоритет рыночной стоимости перед результатами государственной кадастровой оценки. Суд подчеркнул, что рыночная стоимость характеризуется большей точностью и позволяет наиболее экономически обоснованно определить реальную ценность объекта. Налогоплательщики не должны нести избыточное финансовое бремя из-за ошибок или неактуальных сведений государственных органов.

Этот подход полностью применим и к расчету нотариальных тарифов. Пытаться заставить нотариуса переписать кадастровую стоимость бесполезно - у него нет технических и юридических полномочий. Однако закон дает вам право использовать рыночную оценку в качестве альтернативы.

Если ваша цель - снизить расходы на оплату пошлины у нотариуса или полностью пересмотреть кадастровую стоимость земли в официальном реестре для снижения будущих налогов, вам необходимо действовать по четким юридическим алгоритмам.

Практические шаги: как законно снизить стоимость земли для нотариуса и реестра

Ниже приведен подробный план действий для двух принципиально разных ситуаций: когда вам нужно платить меньше нотариусу прямо сейчас и когда вы хотите снизить официальную государственную стоимость земли в ЕГРН на будущее.

Сценарий 1. Снижение нотариального тарифа (госпошлины) при совершении нотариального действия

Если нотариус требует оплату исходя из высокой кадастровой стоимости земли, вы имеете законное право снизить эту базу расчета.

1. Обратитесь к независимому оценщику. Вам необходимо заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка на дату открытия наследства (дата смерти наследодателя) или на дату совершения сделки. Убедитесь, что оценщик состоит в профильной саморегулируемой организации (СРО) и его ответственность застрахована - нотариус обязан проверить эти документы.
2. Получите отчет об оценке. Оценщик подготовит официальный отчет, в котором будет указана реальная рыночная стоимость земли (которая, как правило, в регионах или при наличии дефектов участка существенно ниже кадастровой).
3. Предоставьте отчет нотариусу. Направьте готовый отчет нотариусу вместе с заявлением о расчете государственной пошлины на основании наименьшей из представленных оценок. Сошлитесь на положения статьи 333.25 Налогового кодекса РФ (подпункт 13 пункта 1).
4. Проверьте расчет нотариуса. Нотариус не имеет права отказать в приеме данного отчета. Сумма пошлины (0,3% для близких родственников или 0,6% для остальных наследников) должна быть исчислена строго от меньшей рыночной стоимости, указанной в вашем отчете.

Сценарий 2. Изменение официальной кадастровой стоимости в ЕГРН (для снижения налогов)

Если вам нужно навсегда уменьшить кадастровую стоимость участка в государственном реестре (например, чтобы ежегодно платить меньший земельный налог), нотариус здесь не поможет. Действовать нужно через государственные органы.

1. Подача заявления об исправлении ошибок в ГБУ. Если вы считаете, что при проведении государственной оценки была допущена техническая или методологическая ошибка (например, неверно указана площадь или категория земли), вы можете обратиться с заявлением в бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку в вашем регионе, на основании статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
2. Оспаривание в комиссии или суде. Если ошибок в расчетах нет, но государственная стоимость просто завышена по сравнению с рынком, необходимо подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Для этого подается заявление в ГБУ или специальную комиссию субъекта РФ, приложив отчет о рыночной стоимости.
3. Обращение в суд. В случае отказа ГБУ или комиссии, вы имеете право оспорить решение в судебном порядке. Согласно разъяснениям, которые содержит Постановление Пленума ВС РФ № 34, административное исковое заявление подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (об отказе в пересчете стоимости).

Тактические советы и типичные ошибки:

• Не соглашайтесь на требования нотариуса «по умолчанию». Многие нотариусы неохотно принимают рыночные отчеты, так как это уменьшает их прямой доход, и настаивают на расчете по кадастровой стоимости. Помните: закон обязывает их принять документ с меньшей стоимостью.
• Требуйте письменный отказ. Если нотариус отказывается принимать отчет независимого оценщика, потребуйте от него вынести письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия. Как правило, после этого требования нотариусы соглашаются на расчет по вашим документам, так как такой отказ легко аннулируется через суд.

Если в процессе общения с нотариусом вы столкнулись с сопротивлением, или вам требуется составить юридически грамотную претензию и подготовить документы для оспаривания стоимости земли - вы можете обратиться за помощью к юристам на нашей платформе ProPravo.ai.