Здравствуйте меня направили в Бурденко на операцию по сердцу у меня категория д должна быть после операции на сердце, но я не поехал в Бурденко и уже 15дней дома, что мне будет

Здравствуйте. Ваш вопрос действительно очень популярен: с развитием специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (НПД) многие собственники жилья сомневаются, нужно ли фиксировать статус самозанятого в доверенностях для совершения сделок.

В вашей ситуации переоформлять доверенность у нотариуса нет никакой необходимости. Имеющийся у вас документ полностью легитимен для совершения планируемой сделки.

Ниже представлена подробная правовая оценка вашей ситуации с точки зрения гражданского и налогового законодательства, которая поможет вам уверенно вести переговоры с управляющей компанией.

Правовая оценка вашей ситуации

С юридической точки зрения статус самозанятого гражданина не создает нового субъекта гражданских правоотношений.

В соответствии с российским законодательством, «самозанятость» - это исключительно специальный налоговый режим (налог на профессиональный доход), который применяет физическое лицо. Применяя данный режим, гражданин не перестает быть обычным физическим лицом и не приобретает статус индивидуального предпринимателя (если только он не зарегистрировался как ИП на НПД, но в вашем случае речь идет об обычном гражданине).

Следовательно, в любых гражданских сделках - в том числе при заключении договора аренды (найма) квартиры - собственник выступает как физическое лицо.

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Нотариус при удостоверении доверенности идентифицирует личность доверителя как гражданина (физического лица) на основании его паспорта.

Поскольку самозанятость - это динамический налоговый статус (гражданин может встать на учет и сняться с него в приложении «Мой налог» за пару минут), нотариусы не указывают и не обязаны указывать этот статус в тексте доверенности. Доверенность, выданная от имени физического лица, полностью покрывает все его действия, в том числе совершаемые в рамках его деятельности в качестве самозанятого.

Что говорят суды и государственные органы

Судебная практика и официальные разъяснения ведомств (ФНС и Минфина РФ) единообразно подходят к оценке правосубъектности самозанятых:

1. Статус гражданина первичен. Суды указывают, что плательщик налога на профессиональный доход (НПД) осуществляет свою деятельность как физическое лицо. Заключение гражданско-правовых договоров (включая договоры найма жилых помещений, что прямо предусмотрено законом) осуществляется им в статусе гражданина, регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о договорах и не требует специального подтверждения его налогового статуса в доверенности на представителя.
2. Полномочия представителя. Из разъяснений высших судебных инстанций о представительстве (в частности, положений, связанных с применением ст. 185 ГК РФ) следует, что ключевым критерием действительности доверенности является четкое определение воли доверителя на наделение представителя конкретными полномочиями (например, на заключение договоров аренды/найма недвижимости и получение денежных средств). Если в вашей нотариальной доверенности прямо прописано право представителя подписывать договоры аренды/найма в отношении конкретной квартиры (или любого имущества) и представлять ваши интересы в отношениях с управляющей компанией, этого юридически достаточно.

Промежуточный вывод

Ваша нотариальная доверенность полностью сохраняет свою силу и позволяет вашему представителю заключить договор с управляющей компанией. Тот факт, что собственник планирует сдавать квартиру в качестве самозанятого, никак не влияет на действительность доверенности.

Однако, чтобы у управляющей компании не возникло сомнений, а у налоговых органов - претензий (особенно в части удержания НДФЛ), статус самозанятого необходимо правильно отразить в самом тексте договора, который будет подписывать ваш представитель.

Практические шаги: как правильно заключить договор по имеющейся доверенности

Чтобы сделка прошла успешно, а представитель смог правильно реализовать ваши права самозанятого по имеющейся доверенности, строго следуйте этому алгоритму.

Шаг 1. Проверка имеющейся доверенности на критические ошибки

Перед визитом в управляющую компанию убедитесь, что в вашей доверенности соблюдены все обязательные требования:

1. Наличие даты выдачи. В соответствии со ст. 186 ГК РФ, доверенность, в которой не указана дата ее совершения, является ничтожной (недействительной).
2. Объем полномочий. В тексте доверенности должно быть прямо прописано право представителя:
   • Заключать, подписывать, изменять и расторгать договоры аренды (найма) жилых помещений.
   • Определять цену и иные условия договоров по своему усмотрению.
   • При необходимости - право получать арендные платежи (если деньги будут поступать представителю, а не напрямую на ваш счет самозанятого). Примечание: для минимизации налоговых рисков крайне желательно, чтобы арендная плата по договору поступала непосредственно на банковскую карту или счет самого собственника (самозанятого).

Шаг 2. Корректное оформление преамбулы договора аренды

Поскольку представитель подписывает договор по доверенности от физического лица, преамбула (вводная часть договора) должна юридически грамотно связывать личность собственника, его налоговый статус и его представителя.

Рекомендуемая формулировка преамбулы:

«Гр. [ФИО собственника], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения], зарегистрированный по адресу: [адрес], являющийся налогоплательщиком налога на профессиональный доход (самозанятым), именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице представителя [ФИО представителя], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения], действующего на основании нотариальной доверенности [серия, номер бланка доверенности, дата удостоверения, ФИО нотариуса], с одной стороны, и [Наименование управляющей компании]...»

Такая формулировка исключает любые недопонимания: договор заключается от имени собственника (физического лица), фиксируется его статус самозанятого для налоговых целей, а подпись ставит уполномоченный представитель по доверенности.

Шаг 3. Включение в договор обязательной «налоговой оговорки»

Если управляющая компания выступает стороной по договору (например, арендует у вас квартиру для своих нужд или действует как агент), по общему правилу она обязана выступать налоговым агентом - удерживать из ваших доходов 13% НДФЛ и направлять их в бюджет.

Чтобы этого не происходило, в договоре обязательно должно быть прописано, что арендодатель сам уплачивает налоги в рамках режима НПД.

Формулировка, которую необходимо внести в раздел договора «Особые условия» или «Порядок расчетов»:

«Наймодатель подтверждает, что на момент заключения настоящего Договора он зарегистрирован в ИФНС в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход (самозанятого). В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ, Наймодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает налог на профессиональный доход с сумм, полученных от Нанимателя. Наниматель освобождается от обязанностей налогового агента по удержанию НДФЛ с выплачиваемых Наймодателю сумм. Наймодатель обязуется передавать Нанимателю чек, сформированный в мобильном приложении "Мой налог", на каждую полученную сумму арендной платы в течение [укажите срок, например: 3 дней] с момента получения денежных средств».

Шаг 4. Передача документов управляющей компании

При подписании договора представитель должен предоставить управляющей компании пакет документов:

1. Оригинал нотариальной доверенности (для предъявления) и ее простую копию (а при требовании УК - нотариально заверенную копию).
2. Свой паспорт (оригинал для сверки).
3. Справку о постановке на учет собственника в качестве плательщика НПД (форма КНД 1122035). Собственник может сформировать эту справку за 1 минуту в приложении «Мой налог» и отправить представителю в электронном виде для распечатки. Справка должна быть актуальной (сформированной в день сделки или накануне).

Тактические советы и скрытые риски

• Контроль за выдачей чеков. Помните, что обязанность по формированию и отправке чеков лежит на самом самозанятом (собственнике). Даже если договор подписал представитель, собственнику необходимо своевременно отражать поступающие платежи в приложении «Мой налог» и направлять чеки управляющей компании. Невыдача чека может повлечь штраф от налоговой (20% от суммы платежа при первом нарушении) и стать причиной расторжения договора со стороны УК, так как без чека они не смогут учесть эти расходы.
• Передоверие полномочий. Если представитель сам не может явиться на сделку и захочет передать эту обязанность другому лицу (передоверить), это возможно только в том случае, если право передоверия прямо прописано в вашей нотариальной доверенности, и такая сделка по передоверию подлежит строгому нотариальному удостоверению согласно ст. 187 ГК РФ. Старайтесь избегать механизма передоверия, так как он усложняет процесс и требует дополнительных расходов у нотариуса.

Если в процессе согласования формулировок договора с управляющей компанией или при взаимодействии с нотариусом у вас возникнут дополнительные вопросы, вы всегда можете обратиться к юристам нашей платформы за детальной проверкой проекта договора или составлением индивидуального соглашения.