Здравствуйте, я являюсь участком СВО, помимо меня на СВО у меня находиться ещ ещё два родных братьев, что можно сделать с этим

Здравствуйте. Ваш вопрос касается порядка управления жилищным фондом и законности требований управляющей организации. Ситуация, которую вы описываете, встречается на практике, когда управляющим компаниям (УК) удобно административно объединить несколько объектов под своим началом.

Однако требование вашей управляющей компании объединить совет двух абсолютно разных по адресам и юридическому статусу зданий (общежития на улице Серафимовича, дом 1 и многоквартирного дома на улице Титова, дом 13) в один орган управления напрямую нарушает российское жилищное законодательство. УК в данном случае неправа. Ниже мы детально разберем правовые аспекты этого нарушения и юридические риски, которые возникают при попытке создать такой единый совет.

Правовая оценка ситуации с единым советом дома

Жилищное законодательство Российской Федерации устанавливает жесткую структуру управления каждым отдельным объектом недвижимости. Ваша ситуация затрагивает один из фундаментальных принципов ЖК РФ - обособленность каждого дома как самостоятельного объекта управления и учета.

Согласно нормам, закрепленным в Жилищном кодексе РФ, собственники помещений в конкретном многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления этим домом (статья 161 ЖК РФ). Если в доме не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо дом не управляется жилищным кооперативом, собственники на общем собрании обязаны избрать совет именно этого конкретного многоквартирного дома (статья 161.1 ЖК РФ).

Создание одного совета на два юридически и физически раздельных объекта (даже если они находятся в управлении одной УК) невозможно по следующим ключевым причинам:

1. Разные объекты и разный состав общего имущества

Совет дома - это представительный орган собственников конкретного МКД, уполномоченный контролировать управление общим имуществом этого дома. Собственники квартир в доме на Титова, 13 не имеют никаких долей в праве общей собственности на здание общежития на Серафимовича, 1 (и наоборот). Соответственно, жители одного дома не имеют права голоса и законного интереса при решении вопросов по содержанию, ремонту и эксплуатации другого дома. Единый совет просто не сможет легитимно представлять интересы собственников разных зданий.

2. Специфика правового статуса общежитий

Общежитие по улице Серафимовича, 1 относится к специализированному жилищному фонду (если оно не было полностью приватизировано и не сменило статус на стандартный МКД). Управление специализированным фондом и управление МКД подчиняются разным юридическим режимам. Если часть комнат в общежитии принадлежит муниципалитету или государству, то ключевым собственником выступает публично-правовое образование, а не частные лица, что кардинально меняет порядок голосования и принятия решений на общих собраниях.

3. Невозможность проведения совместного общего собрания собственников (ОСС)

Для того чтобы выбрать совет дома, необходимо провести общее собрание собственников. Жилищный кодекс РФ предусматривает проведение ОСС строго в рамках одного дома. Провести объединенное собрание собственников двух технологически и юридически несвязанных домов с разными адресами закон РФ не позволяет. Следовательно, протокол такого собрания и решение о создании единого совета будут признаны недействительными при первой же проверке надзорными органами.

Закон допускает лишь одно исключение, указанное в статье 136 ЖК РФ, - создание единого ТСЖ (но не совета дома!) для нескольких МКД. Однако для этого объекты должны находиться на общем или граничащих земельных участках и иметь общие инженерные сети. На советы домов эта исключительная норма не распространяется вовсе.

Судебная практика и позиция контролирующих органов

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) и суды различных инстанций придерживаются единообразной и жесткой позиции: совет дома жестко привязан к конкретному адресу и техническому паспорту здания.

• Незаконность объединенных решений общего собрания: Суды общей юрисдикции при рассмотрении подобных споров всегда указывают на то, что проведение совместных собраний собственников разных жилых зданий нарушает императивные требования Жилищного кодекса РФ. Если УК пытается инициировать единое ОСС или утвердить единый совет, такое решение признается судом ничтожным с момента его принятия, так как участники собрания не обладали полномочиями голосовать по вопросам управления чужим имуществом.
• Недопустимость подписания актов посторонними лицами: Судебная практика показывает, что суды признают недействительными акты приемки выполненных работ по содержанию и текущему ремонту, если они подписаны председателем совета, который был выбран от группы домов, а не от конкретного дома, где проводились работы. Для судов это является прямым подтверждением того, что работы фактически не были приняты уполномоченным лицом, что дает жильцам право требовать от УК перерасчета.
• Позиция органов Госжилнадзора: Минстрой России и региональные жилищные инспекции в своих разъяснениях регулярно подчеркивают: каждый многоквартирный дом является самостоятельным объектом управления. Наличие единого совета для разных адресов квалифицируется ГЖИ как грубое нарушение правил управления МКД со стороны управляющей организации, за что УК может получить предписание об устранении нарушений и штраф.

Перспективы и риски принятия требований управляющей компании

Если вы согласитесь на требования управляющей компании и сформируете один совет на два дома:

• Риск финансовых злоупотреблений со стороны УК: Представитель объединенного совета (например, председатель, проживающий в общежитии на Серафимовича, 1) сможет подписывать акты приема-передачи работ по ремонту дома на Титова, 13, даже не зная реального положения дел. В результате деньги собственников Титова, 13 могут списываться за некачественно выполненные или виртуальные работы.
• Юридическая парализация органов управления: Любое решение такого совета (по согласованию тарифов, утверждению планов текущего ремонта, установке шлагбаумов или видеонаблюдения) будет легко оспорено любым собственником или жилищной инспекцией в суде.
• Проблемы с отчетностью: УК обязана ежегодно отчитываться перед собственниками каждого дома отдельно. При едином совете прозрачность финансовых потоков между общежитием и МКД будет полностью стерта.

Таким образом, в вашей ситуации закон и судебная практика полностью на вашей стороне. УК предъявляет незаконные требования, вероятнее всего, для облегчения собственной работы и снижения контроля со стороны жителей. Вам необходимо занять жесткую правовую позицию и выстроить правильный алгоритм действий для защиты интересов обоих домов.

Практические шаги: пошаговый план ваших действий и защита от управляющей компании

Чтобы не допустить нарушения ваших прав и заставить управляющую компанию действовать по закону, вам необходимо выполнить ряд последовательных действий.

Шаг 1. Запрос технической и правовой документации

Для начала необходимо четко определить юридический статус обоих объектов. Вам нужно выяснить, завершен ли процесс перевода общежития по улице Серафимовича, 1 в статус многоквартирного дома, какова доля муниципальной собственности в нем и как установлены границы земельных участков под домами.

• Направьте письменный запрос в БТИ (или Росреестр) для получения выписки из ЕГРН на здания и земельные участки. Вы должны документально зафиксировать, что дома имеют разные кадастровые номера и адресные ориентиры.

Шаг 2. Подготовка и направление официального ответа-претензии в управляющую компанию

Не вступайте с сотрудниками УК в устные споры. Составьте официальный письменный ответ на их требования и зарегистрируйте его в канцелярии управляющей организации.

Формулировка для ответа в УК:

«В ответ на ваше требование о создании единого совета многоквартирного дома по адресам: ул. Серафимовича, д. 1 и ул. Титова, д. 13, сообщаем следующее. В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, совет МКД избирается собственниками помещений в каждом конкретном многоквартирном доме при отсутствии в таком доме ТСЖ либо ЖСК. МКД по ул. Титова, д. 13 и здание по ул. Серафимовича, д. 1 являются самостоятельными объектами недвижимости с индивидуальными техническими паспортами, кадастровыми номерами и разным составом общего имущества. Законодательство РФ не предусматривает возможность создания единого совета для разных объектов недвижимости. Требуем прекратить давление на собственников и осуществлять взаимодействие с домами исключительно в рамках раздельного управления по каждому договору.»

Направляйте претензию ценным письмом с описью вложения либо вручайте лично под подпись на вашем экземпляре с указанием даты, входящего номера и ФИО принявшего сотрудника.

Шаг 3. Инициирование и проведение раздельных Общих собраний собственников (ОСС)

Для каждого дома нужно запустить процедуры голосования автономно друг от друга.

• Для МКД на улице Титова, д. 13: подготовьте повестку дня ОСС, в которую включите вопросы об избрании совета МКД по адресу: ул. Титова, д. 13, избрании председателя совета и утверждении положения о совете дома.
• Для общежития на улице Серафимовича, д. 1: если статус дома позволяет (есть приватизированные жилые площади), инициируйте аналогичное собрание исключительно среди собственников помещений этого здания. Решения собственников Титова, 13 никак не должны фигурировать в документах Серафимовича, 1.

Помните, что о проведении ОСС необходимо уведомить каждого собственника не позднее чем за 10 дней до даты собрания.

Шаг 4. Направление жалобы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ)

Если управляющая компания продолжает настаивать на своем, отказывается принимать протоколы раздельных ОСС или пытается самостоятельно инициировать общее объединенное собрание собственников, необходимо подать жалобу.

Обратиться в инспекцию можно в электронной форме через личный кабинет на официальном портале ГИС ЖКХ или через специализированный раздел на Портале Госуслуг. Это гарантирует быструю регистрацию обращения и официальный ответ.

Примерный текст жалобы в ГЖИ:

«Управляющая организация (указать название УК) осуществляет управление многоквартирными домами по адресам: ул. Серафимовича, д. 1 и ул. Титова, д. 13. Руководство управляющей организации в ультимативной форме требует от собственников помещений указанных домов избрать единый совет дома для двух адресов, отказываясь содействовать в проведении раздельных собраний и угрожая отказом в предоставлении отчетности. Считаем данные действия прямым нарушением ст. 161.1 ЖК РФ. Просим провести проверку в отношении действий управляющей организации, выдать предписание о прекращении противоправных требований и обязать УК осуществлять взаимодействие с собственниками каждого дома в строгом соответствии с федеральным законодательством.»

Срок рассмотрения такого заявления ГЖИ составляет 30 дней с момента регистрации. По результатам проверки инспекторы выдадут вашей УК обязательное к исполнению предписание.

Шаг 5. Контроль внесения сведений в государственные реестры

После того как вы проведете раздельные собрания собственников и изберете отдельные советы для каждого дома, проследите за тем, чтобы протоколы ОСС были переданы в УК и направлены в ГЖИ в течение 10 дней после окончания голосования. УК обязана разместить информацию о выбранных советах и их председателях по каждому дому отдельно в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Вы сможете самостоятельно проверить это в ГИС ЖКХ в карточке каждого из ваших домов.

Если в процессе подготовки документов для проведения собрания, составления протокола ОСС или взаимодействия с ГЖИ у вас возникнут сложности (например, УК начнет чинить препятствия, откажется выдавать реестр собственников для голосования или предложит свои кабальные условия договора), вы всегда можете обратиться за помощью к юристам на нашей платформе ProPravo.ai. Мы поможем вам юридически грамотно составить заявления, подготовить бланки для ОСС и защитить ваши дома от неправомерных действий управляющей организации.