Как к такой ситуации относятся органы опеки?

Здравствуйте!
Ваша идея вполне жизнеспособна, но давайте немного разберёмся в нюансах.

Если вы продаёте квартиру, где у ребёнка 1/6 доля (6 кв.м.), органы опеки будут давать согласие только при условии, что права ребёнка не будут нарушены — т.е. ему должна быть предоставлена равноценная или лучшая недвижимость. Дарение другой недвижимости с выделением в ней доли ребёнку — это допустимый вариант, но важны детали:

Площадь нового жилого помещения должна быть не меньше той, что имел ребёнок (в вашем случае — минимум 6 кв.м.).
Правовой режим должен быть не хуже — например, если в квартире у него была полноценная доля в праве собственности, в доме тоже должна быть оформлена реальная доля в праве собственности, а не просто право проживания.
Органы опеки, как правило, благосклонно относятся к дарению от родственников с выделением доли, особенно если это делается до продажи квартиры или одновременно с ней. Это воспринимается как надёжная защита интересов ребёнка.
Очень желательно, чтобы в дарственном договоре от ваших родителей была прямо указана передача доли ребёнку (не через вас, а непосредственно ему) и чтобы все документы по новому объекту (технический план, сведения о пригодности для проживания, регистрации, праве собственности родителей и пр.) были приложены.

Поскольку материнский капитал не использовался, здесь нет дополнительных ограничений — что упрощает ситуацию.

Подведу итог: органы опеки, скорее всего, дадут согласие, если вы предложите заранее подготовленный дом с долей ребёнку, и покажете, что новая недвижимость не хуже. Но важно заранее согласовать все детали и получить их одобрение до продажи квартиры.

Если потребуется, помогу с составлением мотивированного заявления в опеку.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.