Как продать квартиру при аресте и запрете регистрационных действий у приставов?

Question

Имееються несколько исполнительных производств (на моё имя соответственно). Налог 3нфл (продовал старую квартиру, досталась по наследству, владел менее 3 лет) основной (был просрочен уже давно). Общая сумма судебных задолженностей на данный момент, в районе 2 милиона 200 тыс рублей. Арест на банковские счета наложили недели 2 назад. И теперь о главном. 2 дня назад сделали запрет регестрационых действий всего имущества, квартиры и дачный участок. Как понял это уже подготовка к дальнейшей реализации на торгах. Но вот буквально в апреле уже хотел сам начать продавать квартиру, и после продажи погасить все задолженности на своё имя. Но не успел, запрет продажных действий теперь. И теперь хочу понять, что делать в данной ситуации. Есть ли возможность как то договориться с приставами, что бы на пару месяцев сняли арест с квартиры, для возможности продажи, или же они по закону не могут пойти на такие уступки? И так же можно ли как то им предоставить гарантии, данных действий? Договор например подписать, где буду обязан после получения средств за квартиру, сразу расплатиться со всеми ИП. Ибо продажа на торгах, это большая скидка на продоваемую квартиру, и соответственно потеря крупной суммы. Что крайне не хотелось бы допускать. И так же вопрос, если никаким образом без полной уплаты всех ИП (а это возможно как раз только после продажи сообственности) снять арест нельзя с квартиры. Тогда возможно ли и есть ли способ в кратчайшие сроки (пару месяцев не более), продать квартиру без регистрации в егрн. И важно без больших скидок на продажу данного жилья, что очень важно. Знаю вариант об отступных. Как понял, покупатель вносит начальный взнос, на покрытие долгов, затем оплачиваю их, затем снимают арест, и уже совершаем полноценную действующию сделку. Но это либо сильно увеличит срок продажи, но долго продовать сейчас никак нельзя. Ибо приставы уже продадут имущество на торгах, как я понял, через 30 дней после запрета на регистрацию, пристав уже будет в праве выложить его на торги. Поэтому времени мало. Либо делать большую скидку на квартиру, от 10 % и выше. Что тоже крайне не хотелось бы, максимальную скидку, на которую готов был бы пойти, это предоставить на 5% ниже чем цена рынка, и похожих квартир в моем доме. Но опять таки, это сильно увеличит срок продажи из за факта обременений на ней. Поэтому финальный вопрос. Что делать в данной описанной ситуации (при продаже или риализации имущества), и описаных выше ограничениях, что бы если и потерять сумму с изначальной стоимости квартиры, то не более чем на 5%? Примечание к прикрепленым файлам. Пока сделали ограничения на регистрационные действия имущества, ради и для того что бы я оплатил два ИП. В общей сумме они в районе 85 тыс. Даже эту сумму нужно будет постараться найти. Но в течение месяца справился бы с этой задачей. Но очень большая вероятность, что пристав накинет все остальные ИП, и самый большой с сумой выше 1 миллиона 900 тыс рублей. И тогда уже возможности снять арест без продажи этого же имущества не будет. Ходотайство приставу через гос услуги отправил одно уже. Но возможно я не грамотно его составил, и плюс его рассмотрят только через 17 дней, что тоже не малый срок. Текст ходатайства которое отправил приставу, уже отправлю тогда в личном диалоге. Но доводы в нем схожи с написаным выше.

Иван Конгаров · Answer

Добрый день! В Вашей ситуации, я бы посоветовал, закрыть долги и затем уже реализовать квартиру. Приставы конечно же аресты не снимут… не при каких условиях.

Алексей Хоров · Answer

Доброго времени Филипп! Вам желательно сразу надо было связаться с судебными приставами, и все обговорить. А теперь, раз подали заявление на отмену постановления о регистрационных действиях имущества, ждите решения по ней, пристав рассмотрит жалобу в течение 10 рабочих дней и в течение трех рабочих дней после этого отправит вам копию своего решения. Если решение будет положительным, пристав должен будет снять запрет в течение 10 рабочих дней после того, как к нему поступит постановление руководителя ст. 126, ч. ст. 127, ч. 2 ст. 15 Закона об исполнительном производстве. На практике вряд ли отменят, тогда выход простой, «перезанять» в долг возможно в банке под залог денег, ( или у частного лица) для погашения задолженности по ИИ. В противном случае при реализации с торгов имущества, Вы потеряете больше денег, нежели рассчитаться сразу с приставами. Либо как вариант, продать квартиру без регистрации в ЕГРН, оформить это все договором ст. 420 ГК РФ, и после получения денег, вы сразу гасите долги по ИИ.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. В общем-то действовать следует таким образом. Вы находите покупателя, составляете договор и указываете в качестве реквизитов части оплаты реквизиты ГОСП (РОСП). В этом случае необходимая сумма пойдет на закрытие долга, документы на куплю-продажу МФЦ примет, и Росреестр возможно приостановит регистрацию до момента снятия приставами запрета. Но как только деньги достаточные для покрытия долга, придут на счет ГОСП (РОСП), Вы можете заявлять о полном закрытии долга и просить окончить исполнительное производство на основании фактического исполнения требований в соответствии с пп. 1) п.1 ст. 47 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Ну а после окончания исполнительного производства запрет будет снят и Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Второй вариант — заключить предварительный договор купли-продажи и получить часть, требуемую для закрытия долга в качестве задатка. Третий вариант — взять кредит на несколько дней и после совершения сделки, закрыть его. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Согласно п. 1 ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель вправе отменить арест имущества, если должник предоставит обеспечение исполнения требований исполнительного документа (например, гарантии в виде договора купли-продажи квартиры с условием перечисления вырученных средств в счет погашения долга). Для этого необходимо подать приставу мотивированное ходатайство с приложением доказательств, что продажа квартиры позволит погасить все задолженности. Направьте повторное ходатайство (желательно через личный прием или электронную почту ФССП), указав: сумму долга, которую планируете погасить за счет продажи квартиры; сроки продажи (например, 1–2 месяца); готовность предоставить поручительство третьих лиц или денежный залог (если возможно); ссылку на п. 1 ст. 47 ФЗ №229. Приложите документы: предварительный договор купли-продажи, справку о рыночной стоимости квартиры, выписку из ЕГРН с обременением. Укажите, что реализация квартиры на торгах приведет к существенным убыткам (снижение цены на 30–50%), что противоречит интересам взыскателей. Если пристав отказывает, то обжалуйте постановление о наложении ареста в районный суд (ст. 128 ФЗ №229). Требуйте отменить арест, ссылаясь на несоразмерность долга стоимости квартиры (если сумма задолженности меньше стоимости имущества). Подчеркните, что арест нарушает ваше право на преимущественное погашение долга за счет самостоятельной продажи (Определение КС РФ №274-О от 20.12.2018). Схема с отступными возможна, но требует согласования с приставом, если покупатель вносит часть суммы на депозит ФССП для погашения долга и пристав снимает арест, проводится сделка, оставшиеся средства направляются в счет долга.