Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение арендной ставки муниципальной недвижимости в Москве
Моя компания (ООО) имеет договор аренды недвижимого имущества находящегося в собственности г.Москвы с Департаментом имущества г. Москвы. Площадь помещения 500 кв.м.
Случайным образом я узнаю, что с июля 2014 года буду платить за аренду почти в 5 раз больше (15600 за кв.м. в год без НДС - это в департаменте назвали "Рыночной ставкой"), что явно завешено для подвала жилого дома. При этом не было никаких официальных уведомлений на этот счет.
Компания внесена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, как микропредприятие.
Никаких оценок этого помещения за последние 3 года не производилось.
Имеются ли какие-либо законные основания для такого завышения ставки? Исходя из каких показателей делается расчет ставки?
Что можно сделать чтобы снизить ставку и остаться в этом помещении на законных основаниях?
- Page 1.jpg
- Page 3.jpg
- Page 6.jpg
Уважаемый Василий!
Согласно пунктам 21 и 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Таким образом, если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер платы, а Вы будете продолжать платить по старой ставке, то при обращении арендодателя в суд Вам необходимо будет доказывать, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом.
С уважением,
юрист, член Совета экспертов «Правовед.RU»
Александр Безгодов
Для муниципальной недвижимости города Москвы, находящейся в аренде, в 2009 году были установлены льготные ставки в связи с экономическим кризисом.
Файлы Page 3.jpg и Page 6.jpg это выдержки из договора аренды, от 2006 года. Срок действия договора истек в декабре 2010 и было составлено Дополнительное соглашение до 2015 года, в котором помимо прочего было написано о приостановлении действия п. 6.2 Договора (Page 1.jpg).
Соответственно, если льготная ставка была снята, то пункт 6.2 вновь действует и увеличение арендной ставки должно быть произведено по этому пункту.