Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Главное, меня интересует вопрос, является ли крыльцо частью фасада здания?
Я Арендодатель нежилого помещения расположенного на первом этаже жилого многоквартирного дома в Москве, с отдельным входом.
К помещению пристроено крыльцо со ступенями и Арендатор выставил мне требование по ремонту этого крыльца, ссылаясь на пункт в договоре в котором Арендатор должен производить ремонт фасада, в случае необходимости.
Получается, что Арендатор считает пристроенное крыльцо частью фасада дома.
Крыльцо не является моей собственностью, но служит для доступа только в моё помещение, соответственно управляющая компания не считает его общедомовым имуществом и обслуживать отказывается.
Конечно здесь с юридической точки зрения возникает очень большой перекос, с одной стороны я должен оплачивать обслуживание лифтов в МКД, к которым я даже не имею доступа, причем плата рассчитывается с каждого квадратного метра моего нежилого помещения, а с другой стороны, крыльцо не является общедомовым имуществом и я должен его ремонтировать сам!
Но это лирика.
Главное, меня интересует вопрос, является ли крыльцо частью фасада здания?
Крыльцо было построено вместе с домом 9 лет назад и сейчас имеются частичные сколы на тротуарной плитке, которая установлена на ступенях, а также частично повреждена кафельная плитка, которая покрывает другие элементы крыльца.
Арендатор пользуется помещением уже 1,5 года и в своих доводах ссылается на закон Московской области от 30 декабря 2014 г. N 191/2014-ОЗ "О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области "фасад - наружная, внешняя поверхность объекта капитального строительства, включающая архитектурные элементы и детали (балконы, окна, двери, колоннады и др.), точную формулировку прикладываю во вложенном файле.
Но этот закон для Московской области, а помещение находится в Москве!
И про крыльцо в этой формулировке не сказано ни слова.
Также я не понял почему, но Арендатор ссылается на установку противоскользящих накладок на ступени, хотя на ступенях лежит тротуарная плитка из вибропрессованого цемента, которая в принципе скользить не может. Или это ошибка, или возможно это как-то может усилить юридическую позицию Арендатора.
Конечно мне ремонтировать крыльцо не хочется, т.к. оно мне не принадлежит и служит только для доступа в магазин моего Арендатора, соответственно я считаю, что это должен делать арендатор за свой счет.
Что скажете уважаемые юристы?
- Крыльцо текст.docx
Пункт в договоре указывает, что Арендодатель должен производить ремонт фасада, в случае необходимости.
Ранее я написал, что Арендатор, это ошибка.
Ваш случай действительно непростой, поскольку статус крыльца находится в своеобразной «серой зоне» между общедомовым имуществом, фасадом здания и зоной ответственности арендатора. Давайте разберем ситуацию по пунктам.
**1. Является ли крыльцо частью фасада?**
Арендатор пытается доказать, что крыльцо является частью фасада, ссылаясь на закон Московской области № 191/2014-ОЗ, однако этот закон не действует в Москве. В Москве аналогичное регулирование содержится в **Законе города Москвы от 25.06.2008 № 28 «О благоустройстве в городе Москве»** и в **Постановлении Правительства Москвы № 819-ПП от 16.12.2020 «О правилах содержания фасадов зданий»**.
Определение **фасада** в московском законодательстве тоже не включает в себя крыльцо. Фасад – это **наружная поверхность здания, включающая архитектурные элементы (балконы, окна, двери и пр.)**, но крыльцо, особенно пристроенное, к таким элементам не относится.
**2. Кому принадлежит крыльцо и кто его должен обслуживать?**
— Если крыльцо **не включено в состав общедомового имущества**, то управляющая компания действительно не обязана его ремонтировать.
— Однако и вам, как собственнику нежилого помещения, оно тоже **не принадлежит**, если не закреплено за вашим объектом как часть помещения.
— Если крыльцо обслуживает **только арендатора**, и в договоре аренды **отсутствуют указания на то, что его ремонт входит в ваши обязанности**, тогда содержание крыльца должно осуществляться за счет арендатора.
В Москве действует **Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006**, согласно которому **объект считается общедомовым имуществом, если он обслуживает более одного собственника**. Ваше крыльцо обслуживает только ваше помещение, но это не делает его вашей собственностью автоматически.
**3. Должны ли вы его ремонтировать по договору аренды?**
Ключевой момент – условия договора аренды.
— Если в договоре есть обязанность арендатора ремонтировать фасад, а фасадом крыльцо не является, то требование арендатора **не обосновано**.
— Если в договоре **прописана обязанность арендатора по содержанию входной группы**, то крыльцо должно ремонтироваться за его счет.
— Если в договоре **есть ваша обязанность по поддержанию работоспособного состояния объекта аренды**, но без четкой формулировки, какие именно элементы включены, тогда возможны споры.
**4. Может ли арендатор требовать противоскользящие накладки?**
Скорее всего, это попытка усилить аргументацию на основе норм по безопасности. В Москве существуют требования по противоскользящим покрытиям (СНиП 2.08.02-89 и СП 59.13330.2016). Однако если на ступенях уже уложена **вибропрессованная тротуарная плитка**, которая **сама по себе является противоскользящим покрытием**, то дополнительных накладок может и не требоваться.
**Выводы и рекомендации:**
1. **Фасадом крыльцо не является**, значит, требование арендатора, основанное на ремонте фасада, неправомерно.
2. **Разберитесь, кому формально принадлежит крыльцо.** Если оно не входит в вашу собственность и не является общедомовым, то, возможно, оно вообще является «ничейным», и арендатор сам должен его обслуживать.
3. **Пересмотрите договор аренды.** Если в нем нет вашей обязанности ремонтировать входную группу, тогда требование арендатора можно оспорить.
4. **Противоскользящие накладки – слабый аргумент, если покрытие уже соответствует нормам.**
5. **Рекомендую получить письменный отказ управляющей компании** на содержание крыльца – это поможет в споре с арендатором.
6. **В крайнем случае предложите арендатору разделить затраты.** Иногда дешевле договориться, чем судиться.
Если арендатор будет настаивать, можно предложить ему решать вопрос в суде – его позиция достаточно слабая.