Уважаемый Антон, здравствуйте!
Здесь речь ( в первой ситуации) о мене. Сначала об общем, потом к Вашим ситуациям
Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар. Регулирование договора мены осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), если это не противоречит существу мены (ст. 567 ГК РФ).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d825f5436edc950935da9cc828ebf31927590100/
Существенными условиями договора мены являются:
условие о наименовании товара, передаваемого каждой стороной; условие о количестве товара, передаваемого каждой стороной.
Без указания этих условий договор мены будет считаться незаключенным.
Цена не относится к числу существенных условий договора мены, так как существо договора заключается в обмене равноценными объектами. Если объекты неравноценны, возможна доплата, которая должна быть прописана в договоре.
Договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, возможна только после исполнения обеими сторонами своих обязательств по передаче объектов. Для регистрации необходимо представить передаточный акт или иные документы, подтверждающие передачу недвижимости.
--------------
Ситуация первая
Поскольку один из собственников умер, его доля в квартире переходит к наследникам. Если наследник (или наследники) еще не вступили в наследство, необходимо оформить наследственные права через нотариуса. Это регулируется ст. 1111–1155 ГК РФ.
После вступления в наследство оставшийся собственник может выкупить долю у наследника умершего собственника. Сделка купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению (ст. 250 ГК РФ).
После оформления всех прав на одного собственника можно переходить к сделке мены. Пока по сути квартира не готова к сделке, я бы не рекомендовала объект к мене.
Ситуация вторая
В случае, если второй наследник не вступил в наследство после смерти матери 10 лет назад, ситуация осложняется. Согласност. 1154 ГК РФ, срок для принятия наследства составляет 6 месяцев с момента открытия наследства. Если этот срок пропущен, наследник может восстановить свои права только через суд, при условии, что он докажет уважительность причин пропуска срока (ст. 1155 ГК РФ).
Не рекомендую также проводить сделку юридического определения прав второго наследника. Риски оспаривания велики.
Еще нюансы — обратите внимание, что все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению.
В силу положений части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением установленных указанной нормой случаев. При этом исключений из данного правила в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемые между сособственниками, не установлено.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/#dst563
Учитывайте также, что при участии несовершеннолетних в сделке требуется согласие органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ)
------------
С уважением!
По первой ситуации:
Собственники объектов могут оформить Доровор мены у нотариуса (в соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса РФ) только в случае, если все правоустанавливающие документы на объекты недвижимости оформлены на собственников надлежащим образом и все права зарегистрированы в Росреестре.
Обе стороны могут сходить на консультацию к нотариусу и он изучит документы и скажет, что еще не достаёт для сделки и где эти документы можно получить — консультация у нотариуса бесплатная.
По второй ситуации:
— Если наследник был зарегистрирован с умершим наследодателем на день смерти и но не оформил своих наследственных прав у нотариуса, то он все равно считается фактически принявшим наследство наследником и может хоть сейчас обратиться к нотариусу и открыть наследственное дело и получить документы на свое имя (в данном случае не важно, что прошло 10лет)
— Если же наследник небыл зарегистрирован с умершим на день смерти и пропустил 6месясный срок вступления в наследство — он может обратиться в суд за восстановлении этого срока или признанием права собственности за собой.
В любом случае, если наследник желает продать свою долю, ему необходимо оформить это долю с умершего на свое имя. Никак этот моент не обойти и никому не уступить никакое право требования данной доли — это законом не предусмотрено. Он может выдать на вас доверенность, вы все оформите на его имя и уже далее заключите с ним договор мены или купли-продажи, как вам будет угодно.