Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

120 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
120 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Ночлежка в подвале многоквартирного дома

В многоквартирном доме г. Москвы в подвале строят мини-гостинцу. Строят начиная с лета 2012. Жильцы против.

Признаки мини-гостиницы налицо - проходная, общая кухня, 30 ящиков для личных вещей, порядка 15 двухъярусных кроватей с постельным бельем пачками размещенные в маленьких комнатах.

Строит гостиницу собственник. Собственность подвала зарегистрирована на основе договора купли-продажи от 15.02.2012, который до этого был в собственности у некого ФГУП по договору купли продажи от 26.01.2006 у СГУП по продажи имущества г. Москвы.

28.04.2003 данный подвал был переведен в из статуса "техническое" в статус "нежилое" распоряжением префекта СЗАО.

Каким образом можно защитить права жильцов и не допустить появления мини-гостиницы, которая существенно ухудшит и качество жизни и стоимость жилья, а именно:

1. Является ли законным перевод подвала из статуса "технический" в статус "нежилой", ведь на момент этого перевода квартиры уже были приватизированы, в частности, квартира, в которой я сейчас являюсь собственником была приватизирована 31.08.1993. Также этот перевод был совершен без должного уведомления жильцов (жильцы узнали об этом только недавно).

2. Можно ли сейчас оспорить право собственности текущего владельца подвала? Ведь при переводе в статус "нежелого" были нарушены права владельцев квартир, они по сути лишились части своего имущества (пусть и коллективного).

3. Законно ли размещение гостиницы в подвале многоквартирного дома?

4. Что и когда необходимо предпринять, чтобы предотвратить запуск гостиницы в эксплуатацию? Жильцы писали жалобу в Хорошовскую прокуратуру, в ГУП ДЕЗ, в правительство Москвы (Собянину), администрацию президента. Везде был получен ответ либо о спуске поручения нижестоящим огранизациям, либо о том, что обследовать нежилое помещение не представляется возможным ввиду отъезда собственника.

06 Февраля 2013, 09:18, вопрос №44114 Сергей, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый день!

    "Является ли законным перевод подвала из статуса "технический" в статус "нежилой", ведь на момент этого перевода квартиры уже были приватизированы, в частности, квартира, в которой я сейчас являюсь собственником была приватизирована 31.08.1993. Также этот перевод был совершен без должного уведомления жильцов (жильцы узнали об этом только недавно)".

    В соответствии со ст. 36 ЖК РФ:

    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

    1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

    2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

    3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

    4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательствомпределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

    Таким образом, перевод подвала из статуса технический в статус нежилой могло быть осуществлено в случае, если он на деле не являлся техническим, т.е. не отвечал требованиям приведенной нормы ЖК РФ и техническим документам. Следовательно, не являлся общим имуществом жильцов, соответственно, согласия жильцов на его отчуждение не требовалось.

    Чтобы ответить точнее, необходимо смотреть техническую документацию на подвал.

    "Можно ли сейчас оспорить право собственности текущего владельца подвала? Ведь при переводе в статус "нежелого" были нарушены права владельцев квартир, они по сути лишились части своего имущества (пусть и коллективного)."

    Чтобы ответить на данный вопрос, нужно опять-таки смотреть технические документы на данный подвал. Если он не являлся общим имуществом, то оспорить право собственности на него нельзя.

    "Законно ли размещение гостиницы в подвале многоквартирного дома?"

    Что касается законности размещения гостиницы в подвале Вашего дома, то владельцем должны быть соблюдены требования пожарной, санитарноэпидемиологической безопасности, иные требования закона. Убедиться в соблюдении требований к размещению гостиницы возможно, только написав обращения в соответствующие инстанции - Госпожнадзор, Санэпидемнадзор, администрацию района. Сделать это жильцы дома могут в настоящее время.

    "Что и когда необходимо предпринять, чтобы предотвратить запуск гостиницы в эксплуатацию?"

    Предотвратить запуск гостиницы либо вообще закрыть ее можно только в случае, если владельцем нарушены требования законодательства к размещению данной гостиницы. Добиться этого можно только обращаясь с жалобыми в соответствующие органы с целью выявления нарушений со стороны владельца гостиницы.

    Продолжайте писать обращения и жалобы в прокуратуру, администрацию района, города, Госпожнадзор, Санэпидемнадзор.

    06 Февраля 2013, 10:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    По свидетельству о собственности от 15.02.2012 подвальное помещение проходит как нежилое помещение. Поэтому велика вероятность, что помещение в этом статусе до сих пор остается.
    Применима ли к нему в таком случае статья 1.43. СНиП 2.08.01-89*, которая гласит, что размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий недопускается.

    06 Февраля 2013, 11:49
  • Юрист - Куликов Александр Александрович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    1. Трудно без исследования всех обстоятельств дела сказать о законности перевода подвала из одного статуса в другой.

    Законность такого перевода можно проверить в судебном порядке путем обжалования распоряжения префекта СЗАО.

    Если суд признает незаконным данное распоряжение префекта, то все действия по реконструкции подвала будут считаться незаконными без согласия всех собственников дома.

    2. Право собственности текущего собственника оспорить можно попытаться в судебном порядке. Но пока по сложившейся в Санкт-Петербурге судебной практике жильцам суды в своих решениях отказывают в таком обжаловании.

    3. В законодательстве нет запретов на размещение гостиницы в подвале жилого дома. Но при детальных проверках можно будет выявить какие-нибудь нарушения (противопожарной безопасности, санитарных правил, и т.д.).

    4. Пишите жалобы во все инстанции:

    в Жилищную инспекцию (незаконная перепланировка или реконструкция),

    в прокуратуру (незаконное распоряжение префекта),

    в Роспотребнадзор (по санитарным нарушениям),

    в Мэрию города (по незаконности вынесенного распоряжения префекта),

    в пожарный надзор (нарушения противопожарной безопасности),

    в межведомственную комиссию (орган надзирающий за незаконной перепланировкой).

    Если эффекта от таких жалоб нет, то надо обращаться в суд.

    Правоотношения сторон, вытекающие из произведенной собственником жилого помещения самовольной перепланировки подвала, регулируются положениями статей 26, 29, 36, 40 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), устанавливающими порядок переустройства и перепланировки жилых помещений и правовые последствия, возникающие в результате незаконно произведенной перепланировки.

    Согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.

    Норма (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) предусматривает в случае, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, принимает решение в отношении собственникао продаже с публичных торгов такого жилого помещенияс выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

    Согласно статье 293 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие у собственника имущества (ст. 235 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст.293 ГК РФ).

    Таким образом, в связи с не решением проблемы с незаконной перепланировкой, Администрация может требовать в судебном порядке продажи с публичных торгов нежилого помещения либо требовать привести подвал в первоначальное положение.

    В судебной практике есть прецеденты по принуждения застройщиков привести реконструируемые помещения в первоначальное положение.

    Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция любого объекта должно вестись при наличии разрешения на строительство и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

    Положениями подп. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями.

    06 Февраля 2013, 10:07
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Кроме того, соглашусь с коллегой, не нужно забывать и про строительные нормы при проведении реконструкции, переоборудования и т.п. в помещении подвала Вашего дома. С этим вопросом можно обратиться в Архитектурный надзор, согласование с которым владелец обязан был провести до начала таких работ.

    Что касается судебной перспективы, то без документов очень сложно дать какое-либо заключение.

    06 Февраля 2013, 10:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте!

    Согласно ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

    В соответствии со ст.23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

    Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

    1) заявление о переводе помещения;

    2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

    4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

    5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения

    При этом согласно п.10 данной статьи при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

    Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст.24).

    Поэтому, если собственник подвала (именно того помещение, которое находится в его собственности и не является общей собственностью жильцов многоквартирного дома) желает перевести данное помещение из нежилого в жилое, он обязан собрать все указанные документы и представить их в соответствующий орган местного самоуправления, который и может принять решение о переводе помещения в такую «гостиницу». Поэтому Вы можете обратиться в соответствующий орган администрации за информации о решении в таком переводе. Если такого решения нет, то данные действия собственника подвального помещения незаконны и его может привлечь жилищная инспекция к соответствующей ответственности, обязав устранить нарушения переустройства и перепланировки. Если перевод будет законен, то обязать устранить нарушения в пользовании таким имуществом можно только при обнаружении таких нарушений.

    06 Февраля 2013, 10:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Куликов Александр Александрович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Вот одно из последних решений Высшего арбитражного суда по аналогичной теме.


    Постановление Президиума ВАС РФ от 09.10.2012 № 5377/12 (нет оговорки о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).
    Пленум ВАС РФ в п. 1–3 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснил, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
    К общему имуществу здания относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
    Поскольку наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.
    Выдача разрешения на реконструкцию без согласия одного из правообладателей объекта капитального строительства нарушает требования п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
    Восстановление нарушенного права в данном случае возможно путем предъявления требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений в здании.

    06 Февраля 2013, 11:57
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Куликов Александр Александрович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Гостиницу можно устраивать и в нежилых помещениях, поэтому ссылка на указанный Вами СанПин будет не уместна. Но в любом случае, лучше написать жалобу в Роспотребнадзор о нарушении санитарного законодательства, а чиновники этого ведомства уже сами решат какие нормы подзаконных актов применить.

    06 Февраля 2013, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я привел в качетсве примера СНИП, а не СанПин) А почему нельзя, ведь гостиница - это жилое помещение пусть и специального типа. Разве пункт 1.43 не распространяется на помещения специального типа? Вот нашел пример, когда в В Воркуте по иску прокурора закрыли гостиницу в цокольном этаже жилого дома http://www.prohotel.ru/news-176764/0/

    06 Февраля 2013, 12:30
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Да, тоже не нашла запрета на размещение гостиницы в нежилом помещении. Но думается, что жалобы в указанные органы должны принести результат. В любом случае считаю, что нарушения как при переводе статуса и купле-продаже подвала, так и при размещении в нем гостиницы, найдутся.

    А дальше, после получения ответов из компетентных органов, решать вопрос об обращении в суд.

    06 Февраля 2013, 12:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Кроме того, если даже с оформлением документов у владельца гостиницы все в порядке, то наверняка найдутся нарушения в его деятельности после открытия данной гостиницы, а возможно, что гостиница окажется вовсе не гостиницей.

    06 Февраля 2013, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Практика - это хорошо. В таком случае выход один, инициировать проверки по соблюдению санитарных, строительных, пожарных и иных норм при устройстве гостиницы, а также по соблюдению норм действующего законодательства при осуществлении деятельности данной гостиницей, теребить прокуратуру, Роспортебнадзор, администрацию города, причем лучше коллективно.

    06 Февраля 2013, 12:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats