Что делать при предостережении за использование участка торгового центра под общепит?

Здравствуйте! Ваш случай касается несоответствия вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка и фактического его использования. Вот пошаговый алгоритм действий:

1. Анализ ВРИ земельного участка

• Проверьте актуальный вид разрешённого использования земельного участка через выписку из ЕГРН.

• Если ВРИ ограничен только “Торгово-офисный центр”, а фактически используется под общепит, это действительно может считаться нарушением по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

2. Уточните требования местных органов

• Обратитесь в администрацию муниципального образования или департамент архитектуры и градостроительства, чтобы уточнить возможность изменения ВРИ.

• Возможно, для данного района разрешено использование “торговля и общественное питание” в рамках одного ВРИ.

3. Подача заявления на изменение ВРИ

• Если ВРИ “Торгово-офисный центр” не позволяет использовать участок под общепит, необходимо инициировать изменение ВРИ.

• Процедура:

• Подать заявление на изменение ВРИ через местную администрацию или МФЦ.

• Провести публичные слушания, если требуется (особенно с учётом близости жилых домов).

4. Соблюдение требований арендаторов

• Если использование участка под общепит не соответствует ВРИ, договор аренды может быть пересмотрен или расторгнут. Соответственно, чтобы избежать конфликтов, важно привести ВРИ в соответствие с реальным использованием.

5. Влияние мнения жильцов

• Подписи жильцов могут повлиять на итоговое решение, если требуется согласование через публичные слушания. Чем больше жильцов поддержат вашу позицию, тем больше шансов на положительный исход.

6. Обжалование предостережения

• Если предостережение вынесено, а вы считаете его необоснованным, подайте мотивированный отзыв с разъяснением причин фактического использования участка. Возможно, вы сможете доказать, что объект общепита интегрирован в деятельность торгового центра.

Итог

• Первостепенная задача — определить возможность изменения ВРИ, чтобы узаконить текущее использование участка.

• Если изменение ВРИ невозможно или слишком сложно, придётся пересмотреть договоры аренды для исключения нарушения.

Если понадобится помощь в составлении заявления на изменение ВРИ или обжаловании предостережения, обращайтесь!

Здравствуйте!

Часть 1 ст. 8.8 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за использование всего земельного участка (включая отдельные части) не по установленному виду разрешенного использования. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.06.2013 № 71/13 разъяснено, что использование даже части участка не по целевому назначению признается нарушением. При этом ст. 42 Земельного кодекса РФ обязывает собственника соблюдать допустимые способы эксплуатации земли.

Если эксплуатация для общепита не предусмотрена текущим видом разрешенного использования, существует риск привлечения к ответственности. Для устранения несоответствия можно вывести арендатора, чья деятельность не вписывается в «Торгово-офисный центр», либо согласовать с ним изменение формата деятельности, чтобы она соответствовала разрешенному использованию.

Чтобы не приходилось менять ВРИ при каждом новом типе арендатора, собственнику имеет смысл выбрать такой вид (или комбинацию основных и вспомогательных), который покроет и торговую, и офисную, и обслуживающую (включая общепит) функции.

Если новый вид разрешен как «основной» по правилам землепользования и застройки, достаточно подать заявление в Росреестр (лично через МФЦ или в электронном формате).

Если желаемый вид является «условно разрешенным», нужно получить разрешение местной администрации и лишь затем регистрировать изменения в ЕГРН.

могут ли подписи жильцов повлиять на итог?

Если участок является общедомовым имуществом, тогда нужно проводить собрание собственников и получать решение о предоставлении участка в пользование третьим лицам.

В целом, чтобы избежать нарушения по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, необходимо либо прекратить размещение общепита на участке, не предназначенном для этого по ВРИ, либо изменить вид разрешенного использования.

Здравствуйте, Алексей. 

Нужно выяснить есть ли в градостроительных регламентах для зоны в которой находится земельный участок ВРИ общественное питание (код 4.6 по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков) в основных или в вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка.

Для этого можно запросить градостроительный план земельного участка в соответствии со статьёй 57.3 Градостроительного кодекса РФ, он выдаётся правообладателю участка бесплатно. 

Как правило, при размещении торговых центров, такой ВРИ имеется. 

Если имеется, то согласно статьи 37 Градостроительного кодекса нарушения нет. 

Как вариант, просить в Администрации разрешение на условно разрешённый вид использования земельного участка если он есть в градостроительных регламентах в соответствии со статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ.

Для получения дополнительной консультации по Вашему вопросу можете обратиться ко мне в чат личных сообщений. 

С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев