На что обратить внимание в договоре аренды нежилого помещения на 2 месяца?

Арендодатель предлагает заключить договор пока на 2 месяца

Если арендодатель, предлагает заключить договор на два месяца, то стоит пока заключить на такой срок и далее  пролонгировать .

В помещении конечно есть свои недочёты в виде сломанной розетки, царапин на стенах, и мелких недочётов, на которые я пока готов закрыть глаза.

При подписании акта передачи, во избежание в дальнейшем  не запланированных работ по ремонту и обслуживанию помещения следует, указать имеющиеся недочёты,  если помещение не в идеальном состоянии .

Дополню ответ:

В договоре предусмотрена ответственность сторон   за ненадлежащее исполнение обязательств  по договору (пени, штраф) и это в частности только в отношении арендатора .

Полагаю, что стоит предусмотреть пункт о  размере штрафа в отношении арендодателя, в случае ненадлежащего исполнения обязательств с его стороны .

И ещё рекомендую,  при подписании  договора аренды  предусмотреть проставление подписей на каждой странице договора  и указывать дату подписания договора . 

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено ст.621 ГК РФ 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c22a45bebe759e5aecca241ce6e591612a842eb2/

Кроме того, п.7.3 договора содержит условие о преимущественном праве арендатора.

Обратите внимание на п.3.1 договора — с 01.04.2024 по 28.02.2025. Наверняка здесь ошибка в дате начала действия договора, если договор Вы говорите заключаете на 2 месяца, то и соответствующий должен быть указан срок.

 п.5.2 договора кроме арендной платы Вы также будете обязаны возмещать арендодателю за электроэнергию, воду. Если в помещении приборы учета электроэнергии и воды, то возмещение идет по ним. Но не забудьте сразу снять показания приборов учета и зафиксировать их двухсторонним актом.

Если планируете размещение вывески на фасаде здания — уберите вторую часть п. 2.4. договора про согласие арендодателя на такие действия. Или прямо указывайте в договоре о размещении определенной вывески в определенном месте здания — чтобы потом по этому вопросу не было спора.

п. 2.7. — не понятен. Уточняйте его — что за мероприятия по противопожарной безопасности согласно Инструкции. Таких мероприятий может быть множество и они могут быть затратные. 

Обычно арендодатель обязан сдать помещения — соответствующее правилам пожарной безопасности, а не возлагать на арендатора выполнение неустановленных мероприятий.

п. 2.9. — что за разрешения Вы обязаны получить от перечисленных органов до начала своей деятельности в арендованном помещении? Это не предусмотрено законодательно — уберите это непонятное и незаконное условие.

п. 2.10 — что за уборку Вы обязаны производить на прилегающей территории и улицу от снега и мусора? Обычно, это делают специальные службы, в том числе обслуживающие здание. Если такая обязанность возлагается на арендатора — уточняйте объем работ и конкретная территория. Все таки Вы помещение небольшое арендуете на 1 этаже — а не все здание.

Далее продолжу.

По пролонгацию — п. 3.2. — не понятно.

Надо до окончания срока договора уведомлять арендодателя о согласии на пролонгацию договора или нет.

Обычно пишут — если не поступило заявления о расторжении договора — договор автоматически считается пролонгированным.

По арендной плате все понятно и нормально (про последний месяц — такое практикуется постоянно).

Единственное — надо бы прописать о том, что арендодатель вправе повышать арендную плату (как ни странно — это не указано — только при изменении индекса инфляции на 10 %). В принципе, это проблема арендодателя, но тем не менее. Исходя из условий договора — повышение им арендной платы, если не изменится индекс инфляции, будет не правомерным. А в договоре только, еще, закреплена его обязанность уведомлять Вас за 10 дней до повышения (п. 6.1.).

Желательно прописать про повышение подробнее. Обычно пишут, что арендодатель вправе повышать арендную плату на чаще чем 1 раз в год (полгода) и ограничить повышение в %, допустим не более чем на 10 %.

п. 8.6. и 8.7. — вообще не понятны — что такое необоснованный отказ в осуществлении приемки — кто (какой компетентный орган) определяет, что отказ необоснованный? Рекомендую убрать эти пункты или попросить уточнить их содержание — именно в договоре — а не на словах. А пока получается, что объект будет считаться сданным арендодателю — если он подпишет акт самостоятельно и направит Вам почтой (иным указанным способом).

Далее продолжу.

2.8. -Об  использовании объекта аренды  в целях  ведения хозяйственной деятельности.

2.9 — в части порядка  возврата помещения, то следует скорректировать  с обстоятельств истечения с срока действия Договора, на расторжение договора.  Важно понимать, что  в данном случае истечение срока договора не влечет за собой последствия прекращения обязательств. Тем более, если арендатор далее продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). 

Тем более срок аренды и срок договора это два разные срока. Они как могут совпадать, так и могут различаться.  

Относительно получения разрешений следует скорректировать, что если такие разрешения требуются. 

2.10 - в части уборки объекта, то тут вопросов нет, а вот в части уборки мусора и снега прилегающей территории, то если это  земельный участок, который относится к прилегающей территории МКД, то уборку осуществляет управляющая организация, либо ТСЖ.  Соответственно, дополнительные обязательства не следует принимать. 

Раздел 3.

3.1-3.3-    Как и ранее отмечал, что в данном случае понятие срока аренда и срока договора  не отличается.  Соответственно, рекомендуется  указывать сразу срок, на который вы планируете аренду. Относительно же права на расторжение договора, то рекомендуется указать, поскольку обстоятельства могут измениться, а без этого условия просто так расторгнуть не сможете. 

Важно понимать, что  на право об одностороннем  отказе от договора, который влечет расторжение договора указано в п.1 ст. 450.1 ГК РФ. 

Раздел 4.

п.4.1.-4.2. — в части порядка составления акта тут вопросов нет. Важно понимать взаимосвязь с Разделом 3, что срок аренды начинает течь со дня передачи объекта и не всегда такая передача осуществляется в день заключения договора.

Раздел 5.

5.1.  -  тут, конечно, очень интересно, что такое себестоимость предприятия? Понятно, что это может и не повлиять на порядок расчета, но все же как написано, так и читаем. 

5.2.  -  арендная плата состоит  из аренды 160 рублей за 1 кв.м. и возмещение за потребление электричества и воду по приборам учетам по ценам поставщиков (это хорошо, главное в акте указать начальные значение приборов учета при приеме помещения)

Относительно предоплаты за электроэнергию, то тут непонятен порядок расчета и порядок оплаты.  В данном случае это очень не удобно и лучше от последнего условия отказаться — исключить и договора. Как аргумент нужно указывать, что в счете от управляющей организации все равно будет указано потребление и цена + все равно высчитать потребление по прибору учета всегда возможно.

5.3.  -  обратите внимание, что оплата  по 20 числа текущего месяца, т.е. осуществляется предоплата. Между тем, учитывая, что не определен порядок оплаты за потребление ресурсов, то оплата будет  в указанный срок. Это нужно учитывать, либо все-таки изменить в этой части порядок оплаты, в течение определенного времени со дня выставления счета. 

5.4.  -  обратить внимание, что оплачиваются в течение 2 дней со дня подписания акта за 1-й и последний месяц. 

5.5. - в части индекса инфляции, то может быть посыл нормальный, а реализация для арендодателя не реализуемо, что в пользу арендатора. 

Все потому, что в п.3 ст. 614 ГК РФ указано, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Самое главное нужно выделить, что иное в договоре не указано, а значит изменяться он может только по соглашению сторон, при этом согласие арендатор может не выразить.

Соответственно, не следует ничего корректировать.

Раздел 6.

6.1. — в части обязательств как указал, что нужно отметить  про пожарную безопасность.

Как пример,  Арендодатель обеспечивает эксплуатацию и техническое обслуживание предусмотренных проектом первичных средств пожаротушения, установок пожарной автоматики и систем, обеспечивающих пожарную безопасность, и обеспечивает их исправное состояние и готовность к использованию, а  также обеспечивает наличие в помещении  исправного электрического оборудования (осветительных приборов, розеток,  кондиционера, проводов)  для  целей пользования помещением.  Замена пожарной автоматики и систем, обеспечивающих пожарную безопасность,  осуществляется за счет Арендодателя.

Раздел 7.

В данном случае в 7.2. нужно более точно определить отделимые и неотделимые улучшения.  

В п.1 ст. 623 ГК РФ указано, что   Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. (п.1).

Вместе с тем, следует обратить внимание на п. 8.8., что иное указано. Соответственно, лучше прописать возможность возмещения за это имущество. 

Кроме того, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. (п.2) Т.е. иное как раз не следует прописывать, поскольку это в интересах Арендатора.

Соответственно, как и выше отметил, что нужно лишь конкретизировать какие улучшения к чему относятся, чтобы точно знать, что вы потом не сможете забрать. 

Раздел 8.

Следует отметить, что  аналогично имеется смешение понятий срока аренды и срока договора.  в 8.3. дополняется обязанность возврата помещения при досрочном расторжении, в части истечения срока договора следует это исключить.

8.6. и 8.7 нужно привести в равное соответствие в части порядка направления ( заказной корреспонденцией,  электронной почтой, SMS сообщением)

Раздел 9.

В данном случае следует лишь отметить, что требуется  пункт как указано выше при анализе раздела 3. Его можно указать в любом разделе Договора. Главное, чтобы он был и защищал ваши интересы.

Относительно возможности расторжения договора арендодателем, то тут нужно находить баланс. Например, чтобы вас уведомляли за 2 месяца или более. 

Раздел 10

10.3. - сумма неустойки достаточно адекватная за просрочку.

10.4. -  10% от суммы годовой платы аренды  это может существенным и необоснованным, поэтому нужно конкретизировать какие обязательства, а при необходимости  нужно вести переговоры по каждому обязательству снизить размер штрафа.

10.5 — дублирует 10.2. 

10.8 -  в данном случае нужно уточнить, что является убытками за просроченные платежи.

Раздел 11.

11.6. -  подлежит исключению, поскольку  УСН у вас не применяется. Как вы указали, что вы самозанятый, т.е. применяется НПД.

Важно обратить внимание, что Договором не изменено, где и в каком суде будет рассматриваться спор.  В этом случае он будет рассматриваться по месту нахождения ответчика.

Выводы:  В целом как видите, что  Договор подлежит корректировке после обсуждения нюансов с арендодателем.  Относительно срока аренды на два месяца, то в данном случае, если вас устраивают условия, то следует сразу указывать более длительный срок аренды, при этом  Договором можно сразу определить размер платы после истечения 2 месяцев аренды. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.