По условиям договора, если в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора мы не предоставляем документы на право собственности на дом, соответственно повышается процентная ставка

Здравствуйте!

Для снижения ставки по кредиту в данной ситуации, можно рассмотреть несколько вариантов действий.

1. Необходимо тщательно изучить кредитный договор, особенно пункт, связанный с повышением процентной ставки. Обратите внимание на формулировку, предусматривающую повышение ставки. Возможно, условие сформулировано таким образом, что оно распространяется только на случаи, когда документы не предоставлены вовсе, а не на незначительное нарушение сроков.

2. Направьте официальное письмо в банк с изложением ваших доводов. Сошлитесь на тот факт, что документы были переданы в установленный срок, а задержка регистрации произошла не по вашей вине. Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств может служить основанием для изменения или расторжения договора. Хотя двухдневная просрочка вряд ли будет признана существенным изменением, это может послужить поводом для переговоров с банком.

3. Попытайтесь договориться с банком о снижении ставки. Некоторые банки идут навстречу клиентам, особенно если нарушение срока незначительно. Можно предложить банку альтернативные варианты обеспечения кредита или иные гарантии.

4. Если банк отказывается снизить ставку, рассмотрите возможность рефинансирования кредита в другом банке на более выгодных условиях. Это позволит вам получить новый кредит с меньшей ставкой и погасить старый.

5. В крайнем случае, если переговоры с банком не увенчались успехом, можно обратиться в суд. В иске можно сослаться на несправедливость повышения ставки при незначительном нарушении сроков. Однако судебное разбирательство может занять много времени и потребовать еще затрат.

Здравствуйте! 

 По закону о банках и банковской деятельности», и  «о потребительском кредите» банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам.Однако, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором ( ст. 450 ГК ) .

А так, как у вас  целевая ипотека, то условия изменения  процентной ставки предусмотрены и согласованы в кредитном договоре. Т.е. ,  ставка по кредиту может измениться на базовую, если это предусмотрено договором, по случаю  из-за нецелевого использования кредита,  к примеру если дом не построен в срок и ещё в ряде случаев.

Вам следует обратиться в банк  с  письменным  мотивированным обращением  в котором изложите обстоятельства и доказательства того, что   Вы своевременно передали  документы на регистрацию. ( копию документов о регистрации дома предоставьте банку). То что, право собственности зарегистрировано  позднее на 2 дня, то -это не столь  существенный период, который говорит о нарушении ваших обязательств по договору с банком . 

Полагаю, что банк   изменит  условия  процентной ставки  на первоначальную . 

В ином случае  Вы вправе  обратиться в  ЦБ России.

Оксана, добрый день.

Согласно условиям данной ипотечной программы, ставка по ипотеке действительно может быть повышена, это происходит в том случае если не подтверждено целевое использование денежных средств.

Целевое использование денежных средств подтверждается как раз таки регистрацией собственности на построенный дом. Сделать это необходимо не позднее 12 месяцев от даты подписания кредитного договора — это одно из ключевых условий.

Если этого не сделать, то ставка поднимается до уровня ключевой ставки действовавшей в момент подписания кредитного договора +4,5%, а субсидия от государства прекращается.

---

Таким образом Банк на законных основаниях ставку увеличит, в силу ст. 309 ГК РФ, так как условия повышения прописаны в Вашем кредитном договоре, так как являются неотъемлемой частью данной ипотечной программы.

Согласно ст. 309 ГК РФ:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства 

---

Далее нужно уже смотреть условия Вашего договора. Но вероятнее всего у Вас формулировка там такого содержания:

Процентная ставка по Кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленного на дату заключения Договора, увеличенной на 4,5 процентных пункта, в следующих случаях:
-если Заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.

А следовательно если данное условие не выполнено, ставка будет повышена и ничего с этим сделать не получится. 

Вами не выполнено взятое на себя обязательство.

---

И здесь важно понимание, что с правовой точки зрения ничего Вы с этим не сделаете и спор инициировать смысла нет абсолютно никакого. 

Вопрос данный можно решить только путем переговоров и то при условии того, что банк возьмет на себя риски невозмещения разницы по %.

Но как показывает практика банки на это не идут.

Оксана, здравствуйте.

Ваши правоотношения с банком в части применения льготной ставки регулируется только кредитным договором. Вы указали, что

По условиям договора, если в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора мы не предоставляем документы на право собственности на дом

 таким образом, условием является не подача документов для регистрации права, а предоставление документов об уже зарегистрированном праве.

Стоит отметить, что  разница между льготной ставкой и базовой покрывается за счет средств АО ДОМ. РФ, полученных им из бюджета при выполнении Вами условий, в частности пп.«ж» п.5 Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 — 2024 годах", в нем, в частности, среди прочего указано

Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена, условие возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещение по кредитному договору не осуществляется.

что в итоге приводит к тому, что банк не сможет получить возмещение из бюджета, если будет взымать с Вас проценты по именно льготной ставке.

В ситуации следует вести переговоры с банком о льготной ставке с даты регистрации права, для этого потребуется внесение изменений в кредитный договор.

При этом я согласен с коллегой Никитиным об отсутствии каких-либо перспектив инициирования судебного спора или подачи жалобы. Пожалуй, наоборот, только еще больше усугубите, настроите против себя людей, от которых зависит решение.

Касаемо ответов господ Степанова и Сидоровой -все видите сами, общие рассуждения без малейшего намека на владение темой вопроса, за который они взялись консультировать. Само по себе право на обращение в ЦБ Вам ничего не дает.

С уважением