Или лучше сначала выделить доли и потом оформить договор купли продажи?

Здравствуйте!

Порядок налогообложения компенсации при разделе совместно нажитого имущества после развода зависит от момента выплаты этой компенсации.

Если заключаете например брачный договор, предусматривающий выплату компенсации одному из супругов, до официального расторжения брака, такая компенсация не облагается НДФЛ, потому что в период брака имущество считается совместной собственностью супругов, и его перераспределение не приводит к возникновению налогооблагаемого дохода.

Если же компенсация выплачивается после официального расторжения брака на основании соглашения о разделе имущества, такая выплата рассматривается как доход и подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%. Это подтверждается разъяснениями Минфина России в письме от 02.03.2017 № 03-04-07/11811.

Чтобы избежать уплаты НДФЛ с компенсации, разделить имущество лучше до официального расторжения брака.

Если сначала выделить доли в квартире, а затем оформить договор купли-продажи, необходимо учитывать минимальный срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ при продаже. Если имущество находилось в собственности менее минимального срока (обычно 5 лет, в некоторых случаях — 3 года), доход от его продажи облагается НДФЛ.

Обращаю Ваше внимание, что право собственности на долю, полученную при разделе совместного имущества супругов, считается возникшим с момента приобретения совместного права на это имущество. То есть с даты первоначальной регистрации права собственности на квартиру как совместной собственности супругов, а не с момента выделения долей.