Верна ли позиция о публичной оферте и неосновательном обогащении при оплате ТСЖ проекта межевания?

Question

Вопрос о публичной оферте и неосновательном обогащении. В жилищном комплексе, состоящем из 3-х многоквартирных домов, объединенных одним земельным участком и едиными инженерными коммуникациями, проводится общее собрание собственников в каждом корпусе отдельно. При этом в одном корпусе создано ТСЖ, в двух других домами управляет управляющая компания и созданы советы домов. В повестку дня включен вопрос о корректировке границ, конфигурации и площади земельного участка (придомовой территории) корпусов. Для этого необходимо заключить договор с проектной организацией на разработку проекта. Расходы на себя готово взять ТСЖ одного корпуса. В повестку дня всех корпусов внесен вопрос о согласии с осуществлением оплаты работ по разработке изменения проекта межевания территории части квартала в пределах придомовой территории за счет ТСЖ. Противники данного проекта указывают, что пункт о расходах является публичной офертой жителям, которая делает их обязанными, в случае их согласия. В случае, если ТСЖ оплатит расходы, жители получат неосновательное обогащение. На сколько верна указанная позиция?

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! 1. Согласно п. 2 ст. 437 ГК РФ, публичная оферта — это предложение, содержащее все существенные условия договора, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных условиях с любым, кто отзовется. В данном случае вопрос о согласии на оплату работ за счет ТСЖ включен в повестку дня общего собрания собственников. Такое предложение адресовано конкретным лицам — собственникам помещений в многоквартирных домах, а не неопределенному кругу лиц. Следовательно, оно не подпадает под определение публичной оферты. Кроме того, согласие собственников на оплату работ за счет ТСЖ не создает для них обязательств по оплате этих работ. Решение общего собрания собственников, даже при положительном исходе, не возлагает на них дополнительных финансовых обязательств, если иное не предусмотрено уставными документами или внутренними соглашениями. 2. Согласно статье 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (неосновательное обогащение), обязано возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество последнему. Однако статья 1109 ГК РФ устанавливает случаи, когда неосновательное обогащение не подлежит возврату. В ч. 4 ст. 1109 ГК РФ указано не подлежат возврату денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности. Если ТСЖ добровольно берет на себя расходы по оплате работ, связанных с разработкой проекта межевания, и собственники других домов не возражают против этого, то такие действия могут рассматриваться как добровольное исполнение обязательства. В этом случае говорить о неосновательном обогащении жителей не приходится, поскольку ТСЖ осознанно берет на себя эти расходы.

Егор Новик · Answer

Добрый вечер! Публичная оферта: Включение пункта в повестку дня общего собрания не является публичной офертой (ст. 437 ГК РФ), поскольку это коллективное волеизъявление, а не предложение заключить договор. Неосновательное обогащение: Выполнение работ по межеванию территории для общего имущества не создаёт необоснованного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), если оно производится на основании решения общего собрания собственников (ст. 46 ЖК РФ). Обязательства жителей: Решение собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ), включая тех, кто голосовал против. Правомерность расходов ТСЖ: ТСЖ вправе нести расходы, связанные с управлением общим имуществом (ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, указанные действия соответствуют нормам законодательства.

Дмитрий Савин · Answer

Добрый день! Следует уточнить в чем именно интерес ТСЖ в проведении оплаты за других лиц (собственников помещений в других корпусах). Очевидно, что это не благотворительная акция. Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что признаками неосновательного обогащения является приобретение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами либо сделкой оснований. При наличии договора/соглашения применение главы 60 ГК РФ и последствий неосновательного обогащения исключается. Также исходя из обстоятельств речь не может идти о какой-либо публичной оферте. Если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними. Согласно пункту 5 статьи 313 ГК РФ при отсутствии такого соглашения к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора в соответствии со статьей 387 ГК РФ ( п.21 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 54 от 22.11.2016 г.) Таким образом, речь в рассматриваемой ситуации должна идти о наличии соглашения между ТСЖ и остальными заинтересованными участниками на проведение оплаты. Условия соглашения в целом могут быть вкратце сформулированы в рассматриваемой повестке.