Как оформить общее пользование водоподготовкой, КНС и трубами между владельцами домов?

Question

На участке колодец со зданием водоподготовки и КНС были для обеспечения водоснабжение и водоотведением от одного дома. Участок был разделен и построено еще два дома. Два дома были подсоединены к тому же зданию водоподготовки и к той же КНС. Сейчас возникла необходимость продать один дом. Как оформить Здание водоподготовки, колодец, КНС и проходящие трубы водоснабжения и канализации в общее пользование между физлицами?

Аккаунт Удаленный · Answer

Сергей, добрый вечер. В вашей ситуации, когда на участке расположены объекты водоподготовки, канализационно-насосная станция (КНС) и инженерные коммуникации, обслуживающие несколько домов, оптимальным решением является установление частного сервитута. Согласно пункту 3 статье 274 Гражданского кодекса РФ, 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник земельного участка может требовать от соседей предоставления права ограниченного пользования его участком для обеспечения эксплуатации инженерных сетей. Это позволит каждому домовладельцу иметь законное право на использование общих объектов инфраструктуры. Согласно ч. 17 ст. 23 ЗК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» , за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Собственникам домов следует заключить письменное соглашение об установлении частного сервитута, в котором будут подробно определены права и обязанности сторон, порядок пользования и содержания объектов водоподготовки, КНС и инженерных коммуникаций. Установление и регистрация частного сервитута обеспечат законное и прозрачное использование общих объектов инфраструктуры всеми собственниками домов, а также упростят процесс продажи отдельных домов, поскольку права и обязанности будут четко регламентированы. Надеюсь мой ответ был Вам полезен! Если у вас остались дополнительные вопросы или нужна помощь в подготовке документов, напишите мне в чат. Буду рад помочь!

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! Согласно ч. 2 ст. 244 ГК РФ, Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В вашем случае целесообразно оформить объекты водоподготовки, КНС и коммуникации в общую долевую собственность между собственниками трех домов. Собственники заключают соглашение об определении долей в праве собственности на указанные объекты. Если доли не могут быть определены на основании закона или соглашения, они считаются равными (статья 245 ГК РФ). Альтернативным вариантом является установление сервитута — права ограниченного пользования чужим имуществом. Это позволит одному или нескольким собственникам использовать объекты водоподготовки, КНС и коммуникации, принадлежащие другому собственнику, для обеспечения своих потребностей.

Дмитрий Ненашев · Answer

Здравствуйте, Сергей, Права собственников земельных участков в целях использования для собственных нужд имеющихся в границах земельных участков подземных вод урегулированы в ст. 19 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах», согласно которой: Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения, а также строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Под использованием для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод в целях настоящей статьи понимается их использование собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд. Общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, имеющиеся в границах земельного участка и используемые собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд, не могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/a325c046ceea529a020b1acc5dfc8c20e2f7cf0a/ То есть, лицензирование скважины (колодца) не требуется, если эта скважина, прежде всего — используется гражданином исключительно для собственных бытовых нужд, а не для обеспечения водой соседнего участка (одного или нескольких — не имеет значения). А лицензия на право пользования недрами (подводными водами) выдается только субъектам предпринимательской деятельности. Гражданин без статуса ИП такую лицензию не оформит. Как оформить Здание водоподготовки, колодец, КНС и проходящие трубы водоснабжения и канализации в общее пользование между физлицами? С точки зрения закона — это невозможно — в силу вышеприведенной нормы — поскольку собственник колодца вправе использовать подземные воды только для собственных нужд (эти воды не могут отчуждаться другим лицам — собственникам соседних участков). Соответственно, любой договор с условием о праве совместного использования скважины — будет в целом незаконным . Так как, согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ: 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/183678d2113457065c42784a5633890012a9a37c/ Желаю удачи,