Нужно ли согласие залогодержателя доли ООО при покупке дома у общества

Добрый вечер.

Продавец прав в той части, что на недвижимость, находящуюся на балансе ООО, не распространяется залог, наложенный на долю в ООО.

Однако, если балансовая стоимость этого дома составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, то для этой ООО это будет крупная сделка, требующая одобрения общего собрания участников общества или совета директоров.

Согласно ст.46 Закона об ООО,

 Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о согласии на совершение крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Поэтому, перед сделкой вам нужно изучить баланс ООО и балансовую стоимость дома, сравнить их, и в случае необходимости получить решение уполномоченного органа об одобрении этой сделки.

Также цена вашей сделки не должна превышать 25% от валюты баланса ООО, чтобы не попасть под категорию крупной. Если же попадает, то также требуется одобрение уполномоченного органа.

Покупаю дом находящийся в собственности у ООО, однако согласно ЕГРЮЛ на долю в ооо наложено обременение -залог.… Подскажите нужно ли согласие держателя доли ооо или нет? И желательно поясните с мышками на закон.

 Здравствуйте, Алла. 

Доля в уставном капитале ООО является самостоятельным объектом гражданского права, на которую наложен залог.

ООО — является юридическим лицом, уставный капитал которого разделена на доли. 

Юридическое лицо, согласно ст. 48 ГК РФ

ГК РФ Статья 48. Понятие юридического лица

1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/68642eb1daeec13480d8f283f27bc14b42b929df/

Т.о. ООО как самостоятельное юридическое лицо может распоряжаться своим имуществом. 

То, что доля в его установном капитале как самостоятельный объект гражданского права, находится в залоге, не влияет на правоспособность юридического лица. 

Далее продолжу. 

Добрый день,

Формально согласия залогодателя конечно не требуется, здесь я согласен с коллегами. Но советую вам все таки более тщательно отнестись к данной сделке. Если доля в ООО заложена, она обеспечивает определенное обязательство. Доля в ООО имеет определенную ценность, она зависит от наличия имущества в ООО и его стоимости. Следовательно, выбытие имущества из ООО может уменьшить ценность такой доли, что, теоретически может привести к оспариванию сделки залогодержателем.

Часто в такого рода залоговых договорах есть условие, что залогодатель не должен совершать действия направленные на уменьшение стоимости доли. Соответственно, если вы покупаете дом по цене ниже рыночной стоимости или имеются иные основания считать сделку нерыночной, не исключен иск об оспаривании.

Следовательно, если есть возможность, то получите согласие залогодержателя доли. Если такой возможности нет сделка должна быть совершена с соблюдением процедуры (т.е. согласование, если сделка крупная или с заинтересованностью), по рыночной цене, оплата в безналичной форме.