Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом при разводе и выделить долю ребёнку?

Question

Здравствуйте! Разводимся с мужем, квартира нами приобретена в браке в ипотеку в общую совместную собственность, 1/2 моя и 1/2 его. В браке родился ребёнок, средства мат капитала внесли в ипотеку. Сейчас осталось доплатить еще 300 тыс. Можно ли сейчас продать квартиру, не покупая при этом новую? Возможно ли выделить долю ребёнку в уже имеющейся другой квартире? И как вообще можно продать квартиру при разводе?

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! Согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ , жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. При продаже такой квартиры необходимо обеспечить защиту прав ребенка. Органы опеки и попечительства, в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса РФ , контролируют сделки с имуществом несовершеннолетних и могут дать согласие на продажу при условии, что ребенку будет предоставлено равноценное или лучшее жилье, либо иным образом будут защищены его жилищные права. Сначала необходимо выделить долю ребенку в той квартире, где использовался маткапитал, а потом если опека даст согласие, то можно продать данную квартиру и выделить долю ребенку в другом жилом помещении, тогда квартиру сможете продать. Органы опеки оценивают не только факт выделения доли, но и соответствие нового жилья санитарным и техническим нормам, его расположение и другие факторы, влияющие на благополучие ребенка. Та часть, которая оплачивалась материнским капиталом, должна быть выделена всем членам семьи, родителям и ребенку, а остальное это уже совместно нажитое имущество и делится пополам между супругами. Таким образом, Вам сначала необходимо погасить долг по ипотеке, чтобы снять обременение, выделить всем доли в течение 6 месяцев после оплаты ипотеки и идти в опеку с заявлением о предоставлении согласия на продажу доли несовершеннолетнего. Укажите, что Вы предоставите ребенку в собственность долю в другом жилом помещении и опека в таком случае может дать согласие, но сначала в любом случае будет проведена проверка. Сразу в другой квартире выделять ребенку долю смысла нет, потому что у Вас есть обязательство выделить долю ребенку в ипотечной квартире, там где использовался маткапитал.

Евгений Каргапольцев · Answer

Анастасия Андреевна, здравствуйте. П.4 ст.10 ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей предъявляет к Вам требование об определении долей Всем членам семьи, включая супруга и детей. Продать квартиру в нарушение данного требования у Вас есть фактическая возможность, но при этом и риски Вы берете на себя. В этом случае СФР вправе обратиться к Вам с требованием о возврате материнского капитала в качестве неосновательного обогащения. — см. Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2020 г. по делу N 8Г-20236/2020 При этом неважно, просто ли Вы продадите квартиру, не выделяя долю ребенку, или приобретете другую и выделите ли в ней долю ребенку. Риск у Вас в любом случае остается. В судебной практике встречаются примеры, когда приобретение другой квартиры и выделение в ней доли ребенку признавалось надлежащим исполнением требований ФЗ О дополнительных мерах гос.поддержки семей имеющих детей — см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2021 N 49-КГ21-13-К6. Есть и примеры, когда продажа без выделения доли ребенку с последующим приобретением другой квартиры и выделением доли в ней признавались к выгоде ребенка. Но и до ВС РФ еще нужно дойти, да и вообще быть готовым к судебным тяжбам. Простым спор не будет в любом случае. Если Вы готовы, то можете рискнуть, тут только Ваш выбор. И как вообще можно продать квартиру при разводе? Точно также как и без развода, если у Вас нет споров. Наиболее оптимальным будет выглядеть так — выделяете долю ребенку, оставшуюся долю оставляете в совместной собственности с супругом. Это нужно сделать до расторжения брака. Раздел между Вами -это только Ваше право, хотите делите, не хотите -не делите. Для оформления доли по МК ребенку достаточно соглашения в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуется. Затем приступаете к продаже, получаете разрешение органа опеки на отчуждение доли несовершеннолетнего, в качестве равноценного возмещения обязуетесь наделить ребенка долей в другой квартире, приобретаете, оформляя долю на имя ребенка. Подробная консультация по вопросу, составление документов при необходимости возможны индивидуально в чате . С уважением

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, В силу ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ Вам в любом случае нужно для начала выделить долю ребенку квартире, в покупке которой использовался маткапитал Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала , в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Затем, для продажи этой квартиры обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу доли несовершеннолетнего в силу ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ Не обязательно приобретать новую квартиру. Опека может дать разрешение и в случае выделения не меньшей доли для ребенка в иной имеющейся у Вас квартире. Либо же часто опека даёт разрешение с учётом, что ребенку будет открыт счёт деньги от продажи квартиры за его долю будут положены на счёт. Предлагайте варианты опеке. В любом случае, ответ за ними, на какие условия они согласятся.