4 Могу ли я построить минимальное строение и выкупить ЗУ?

Ваши вопросы связаны с юридическим статусом земельного участка и зарегистрированного разрушенного объекта, а также с возможностью выкупа земли. Давайте разберем каждый вопрос по порядку.

1. Может ли земельный участок быть изъят в пользу Администрации на основании того, что строение по факту разрушено?
Ваша ситуация регулируется положениями Земельного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса РФ. Изъятие земельного участка в пользу государства или муниципалитета может произойти в следующих случаях:

Использование земельного участка не по назначению. Если категория земель (в вашем случае — земли населенных пунктов) используется не по целевому назначению или участок не используется вообще, это может стать основанием для изъятия. Это регулируется ст. 45 ЗК РФ.
Фактическое разрушение строения. Поскольку объект недвижимости числится как существующий в ЕГРН, юридически он продолжает существовать. Однако, если будет установлен факт разрушения и невозведение нового объекта, администрация может инициировать процесс изъятия участка по основаниям нецелевого использования.
Таким образом, изъятие возможно, если администрация докажет, что участок не используется по назначению, а разрушенный объект не восстанавливается.

2. Можно ли продать право аренды ЗУ и разрушенный дом (по ЕГРН пока числится как существующий)?
Право аренды земельного участка может быть передано (продано) другому лицу при условии, что в договоре аренды не содержится запрета на передачу прав аренды третьим лицам. Следовательно, если в договоре аренды нет ограничений, вы можете продать право аренды.
Продажа разрушенного дома: Поскольку дом числится в ЕГРН как существующий объект недвижимости, формально его можно продать. Однако при продаже вы должны уведомить покупателя о фактическом состоянии объекта, иначе это может быть расценено как введение в заблуждение, что повлечет риски оспаривания сделки или даже судебного разбирательства.
3. Может ли новый собственник построить другой дом и выкупить ЗУ по льготной цене?
Выкуп земли по льготной цене возможен, если на земельном участке будет находиться индивидуальный жилой дом, который принадлежит собственнику этого участка на праве собственности. Для этого новый собственник должен возвести новый жилой дом и зарегистрировать его в ЕГРН. После этого можно подать заявление в администрацию о выкупе земли, основываясь на том, что земельный участок используется для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Льготные условия выкупа часто применяются в случае, если на земельном участке находится жилой дом, принадлежащий на праве собственности, и сам участок используется для целей ИЖС. Однако условия и возможность льготного выкупа зависят от региональных норм и политики администрации.
4. Можно ли построить минимальное строение и выкупить ЗУ? Каковы минимальные требования к такому строению?
Построение минимального строения, такого как «сарай», с целью последующего выкупа земельного участка, может быть юридически рискованным, так как администрация может отказать в признании такого строения как достаточного основания для выкупа ЗУ.
Требования к строению, чтобы его можно было признать пригодным для выкупа, определяются в соответствии с назначением земельного участка. В случае земель под ИЖС, строение должно соответствовать требованиям для индивидуального жилого дома — должно быть пригодно для проживания, иметь зарегистрированный адрес, подключение к инженерным сетям (при наличии такой возможности). Сарай не соответствует этим критериям, и администрация может не рассмотреть его как основание для выкупа участка.
5. Альтернативные идеи для перевода ЗУ в собственность
Восстановление или строительство жилого дома: Возвести жилой дом на участке, который будет отвечать требованиям для ИЖС, и затем подать заявление на выкуп земельного участка. Это будет наименее рискованным путем, так как вы полностью соблюдаете требования законодательства.
Изменение ВРИ земельного участка: В некоторых случаях возможно изменение вида разрешенного использования земельного участка с целью более подходящего использования. Например, если нет планов восстанавливать жилой дом, можно попытаться изменить ВРИ на что-то более практичное, и затем рассмотреть вариант выкупа.
Уточнение у администрации возможности частичного выкупа или оформления долгосрочной аренды: В зависимости от политики администрации можно уточнить возможность оформления долгосрочной аренды с правом последующего выкупа, либо иных механизмов, которые администрация готова предоставить в таких случаях.
Регистрация строения как временного: Иногда возможно зарегистрировать временное строение, которое позволит юридически использовать участок и начать процедуру оформления в собственность. Однако тут важно соблюдение местных норм и правил, так как временное строение должно соответствовать определенным требованиям.
Заключение
Изъятие участка возможно при доказанности нецелевого использования и отсутствии фактического строения.
Продажа права аренды и разрушенного дома возможна, но вы должны уведомить покупателя о фактическом состоянии.
Новый собственник может построить жилой дом и выкупить участок. Построение минимального строения может не соответствовать требованиям для выкупа.
Рассмотрите вариант строительства полноценного жилого дома или изменения ВРИ земельного участка для окончательного перевода в собственность.
Рекомендую также обратиться за консультацией в местные органы власти, чтобы узнать, какие механизмы выкупа земли применимы в вашем регионе, и изучить требования по возведению жилого строения на участке для ИЖС.

Здравствуйте, Юрий. 

Можете пойти через реконструкцию старого дома или через строительство нового дома.Затем выкуп по статьям 39.3, 39.20 Земельного кодекса.

Знаю случаи выкупа участка через суд при строительстве жилого дома площадью 20 кв. м., но лучше хотя бы 30-40 кв м. общей площади и с соблюдением минимальных требований к жилом дому (электроснабжение, отопление и др.) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или...

Могу помочь с реализацией поставленной задачи. 

Здравствуйте.

1) Может ли земельный участок быть изъят в пользу Администрации на основании того, что строение по факту разрушено?

 Сам факт фактического отсутствия на арендуемом земельном участке жилого дома может быть основанием для отказа в выкупе участка в  собственность. Что касается возможного досрочного расторжения договора аренды нужно смотреть  сам договор ( ст.450,606 ГК РФ).

Также изъятие участка возможно будет в связи с его неосвоением в связи с вступлением новых изменений в земельное законодательство с 1 марта 2025 года 

2) Можно ли продать право аренды ЗУ и разрушенный дом (по ЕГРН пока числится как существующий)?

 Как вариант передать права и обязанности по договору аренды в порядке ст.22 ЗК РФ.Теоретически это возможно — передача прав и обязанностей по договору аренды и продажа жилого дома, на который оформлено право собственности, если на это согласится, конечно, покупатель.

3) Может ли новый собственник построить другой дом и выкупить ЗУ по льготной цене?

При действующем договоре аренды может. Но для этого нужно будет снести старый дом и прекратить регистрацию, снять с кадастра.А затем построить и оформить новый. 

4) Могу ли я построить минимальное строение и выкупить ЗУ? Каковы минимальные требования к такому строению (речь идет о «сарае» под последующий снос, только для выкупа ЗУ).

Нет, не сможете построить «Сарай». Нужно построить объект который будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым домам.