Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

100 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
100 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Компания по продажам квартир

Добрый день!

Собираюсь приобретать квартиру в новостройке в Подмосковье. Продажами занимается компания по продажам квартир "Миэль". Так как дом уже сдан, квартиры продают по договору ПДКП (договор приложила).

После прочтения текста договора, у меня сложилось впечатление, что получение квартиры мне никто не гарантирует. Квартиру беру в ипотеку, выплачивать проценты банку нужно будет с первого же месяца после подписания всех необходимых документов. К тому же в договоре сделана явная ошибка- в плане указана не та квартира.

Поэтому обращаюсь к Вам за помощью. Посмотрите, пожалуйста, договор. Какие риски могут быть после подписания такого документа? Если застройщик откажется заключать со мной основной договор купли-продажи, смогу ли я вернуть свои деньги или обязать его заключить такой договор?

  • Предварительный договор.doc
16 Апреля 2014, 10:35, вопрос №427907 Людмила, г. Москва

Уточнение клиента

Случайно удалила договор. Прикладываю еще раз.

16 Апреля 2014, 11:08
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    Здравствуйте, Людмила.  

    Ваш вопрос приняла в работу. Для изучения прикрепленного Договора и подготовки ответа
    понадобится некоторое время.

    16 Апреля 2014, 10:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Предложенная схема на данный момент является действующей, по данной схеме продают и покупают квартиры именно потому, что дом сдан, заключать ДДУ уже нельзя, поэтому застройщику приходиться сначала оформлять квартиры в собственность на себя, а потом оформлять основной договор купли-продажи на конечного приобретателя квартиры.
    Более того, насколько я знаю данную схему работы, то после того как Вы подпишите предварительный договор и внесете оплату Застройщик с радостью передаст Вам по акту приема-передачи квартиру, отдаст ключи, Вы заключите договор с УК и будете там проживать.

    Предложенный Вам для подписания договор является стандартным, главное в нем четко определены сроки подписания основного договора. Если до указанного срока (31.01.2015) Вам не будет направлено предложение о заключении основного ДКП, то Вы вправе самостоятельно направить такое предложений Застройщику, а в случае отсутствия от него ответа, Вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи. Практика по данному вопросу в суде достаточно распространенная.

    Если ссылаться на законодательство, то прежде всего это следующие нормы Гражданского Кодекса РФ:

    Статья 429. Предварительный договор

    1.
    По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
    договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
    (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
    договором.

    2. Предварительный договор
    заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
    основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение
    правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3.
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
    установить предмет, а также другие существенные условия основного
    договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Если
    такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
    подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
    договора.

    5. В случаях, когда сторона,
    заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного
    договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6.
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются,
    если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной
    договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой
    стороне предложение заключить этот договор.

    п. 4 ст. 445 ГК РФ: 

    Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными
    законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения,
    другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
    заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

    В части Ваших рисков, обратите особое внимание на п. 3,4,5 раздела 5.

    В частности об ответственности за просрочку обеспечительного платежа, есть риск, что на Вас Застройщик может переложить ответственность за то, что банк несвоевременно перечислить свою часть денежных средств, поэтому если есть возможность, то увеличьте сроки для перечисления обеспечительного платежа, или же уменьшите неустойку.

    При этом ответственности застройщика- продавца в договоре совсем нет.

    В части ошибки в договоре — данный договор будут проверять еще и специалисты банка, поэтому при наличии каких-либо несоответствий они укажут на необходимость переподписания. Естественно Вы сами должны проверять данный договор в части указания всех ваших данных, данных на квартиру, стоимость, даты подписания.


    16 Апреля 2014, 10:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Проверила Вашего Застройщика по судам — негативных сведений не нашла. Уставной капитал правда у них совсем мизерный — 10 000 рублей, но это стандарт.

    Генеральный директор является и одним из учредителей (всего их 4).

    Насколько понимаю, то данные лица профессионально занимаются строительством недвижимости и ее управлением.

    16 Апреля 2014, 11:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Любовь, спасибо за ответ.

    А если до 2015 г. компания-застройщик будет ликвидирована, квартиру в таком случае я получить не смогу?

    16 Апреля 2014, 11:36
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    И еще, забыла сразу дописать, исходя из данного договора, к передаче планируется квартира определенной площади за определенную цену, но, как обычно показывает практика после постройки данная площадь может отличаться как в меньшую так и в большую сторону, при этом возвращать деньги или же требовать от Вас доплаты за изменение размера квартиры Застройщик не должен. Тут есть как плюс так и минус, поэтому при осмотре квартиры обратите на это внимание.

    16 Апреля 2014, 11:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Ликвидация компании, это длительный процесс, и до указанной даты это точно сделать будет невозможно.

    У Вас есть риск, если компания попадет под процедуру банкротства, то тогда действительно могут возникнуть сложности. Мнения у юристов и у судов по данному вопросу разные: одни считают, что при таком положении дел квартира может быть включена в конкурсную массу, а ваши требования о передаче квартиры рассматриваться судом не будут, вы будете вынуждены идти в суд с требованием о взыскании денежных средств. Другое мнение- это то, что Вы как предусмотрено законом об участии в долевом строительстве имеет право получить данную квартиру в собственность.

    В части рисков банкротства, я не зря Вам написала, что в суде Ваш застройщик с отрицательной стороны не замечен, сведений об их неблагоприятном финансовом состоянии, которые могут повлечь банкротство пока не имеется. Для инициирования процедуры банкротства так же нужно время, т.к. необходимо наличие определенной задолженности, которая не погашается в течение — 3х месяцев.

    В настоящее время узнайте у Застройщика когда они планируют подать свой пакет документов для регистрации права собственности за собой.

    16 Апреля 2014, 11:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    по порядку:

    1.Покупка квартиры в
    новом доме, который строится или на этапе сдачи или только что сдан, как
    правило, оформляется Договором долевого участия(ДДУ), который регулируется ФЗ «Об
    участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
    Федерации»
    Указанным законом оформление предварительного договора
    купли-продажи или ПДДУне предусмотрено, однако многие застройщики пользуются
    такой формой и нередко заключают договор предварительный в силу каких-либо
    обстоятельств. Поэтому необходимо удостовериться в главном, что объект (дом в
    котором вы хотите приобрести квартиру сдан в эксплуатацию (как вы пишите) и
    также изучить всю доступную информацию о застройщике (учредительные документы,
    реквизиты www.rusprofile.ru/id/2797316
    )

    2. По предварительному
    договору.



    Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП)
    регламентированст.429 ГК РФ , основное в ПДКП является соглашением сторон о намерении сторон заключить
    договор купли-продажи квартиры в будущем именно той квартиры, характеристики которой
    должны быть точно указаны в предварительном договоре.
    Поэтому если в
    предварительном договоре сделана ошибка (указана не та квартира) то ошибку
    следует устранить, до подписания договора.



    Согласно п.1 ст.429 ГК РФ
    Стороны должны в будущем заключить основной договор купли-продажи
    квартиры на тех же условиях, о которых договорились, и которые прописали в
    предварительном договоре купли-продажи квартиры. В ПДКП должны быть прописаны
    существенные условия, которые впоследствии будут отражены в основном договоре
    купли-продажи недвижимости, такие как: предмет договора (адрес квартиры,
    назначение помещения, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и
    другие характеристики) цена договора, а также указать срок, в соответствии с
    которым, стороны должны заключить основной договор купли-продажи недвижимости
    (квартиры).



    Если после заключения предварительного договора
    купли-продажи квартиры Продавец будет уклоняться от заключения основного
    договора, вы вправе, в силу п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о
    понуждении заключить основной договор, при этом требовать возмещения причиненных
    этим отказом убытков.


    16 Апреля 2014, 13:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    По экспертизе
    договора (ПДКП)



    1.В преамбуле сторона
    продавца действует на основании доверенности – следует запросить эту доверенность
    для ознакомления или копию (прочем, банк это сделает обязательно).



    2. Ошибка видимо в
    ст.1 Договора (предмет договора) все характеристики квартиры должны быть
    отражены и соответствовать проектн. документации).



    3. В ст.2 Первого
    раздела (нумерация в договоре некорректная, т.е. это должен быть п.1.2.
    Договора) написан срок в течение которого должен быть подписан основной
    договор, а в ст.3 (п.1.3. )должен быть как раз указан срок в соответствии с которым,
    стороны должны заключить основной договор.



    В ст.4 (п.1.4.
    Договора) указано что разрешение на ввод в эксплуатацию имеется это важно
    (разрешение _ Постановление)следует проверить, банк это обязательно сделает.



    II. Условия Основного
    договора – характеристики должны соответствовать п.1.1. Первого раздела
    (Предмет договора)



    4. Необходимо
    обратить внимание на п.2.2. раздела II. Условия Основного договора в нем как раз должна быть прописана цена
    квартиры (это существенное условие предварительного договора, т.к. эта цена и
    будет в Основном договоре, изменить цену Продацец уже не имеет права.



    Специфические условия
    обеспечения обязательств по
    Предварительному договору прописаны в разделе IV. Условия обеспечения
    обязательств по Предварительному договору



    Тут вы должны или
    согласиться или не согласиться с суммой Обеспечительного платежа который состоит из 2- этапов платежей, причем первый – ваши собственные
    средства, а второй – банка (поэтому эти условия еще должны будут согласованы с
    банком)



    5. следует обратить
    внимание на раздел V. Ответственность Сторон по Предварительному договору,
    особенно на п.5.3. раздела, уж слишком большой процент

    Если Покупатель
    нарушит срок исполнения обязательства по оплате суммы Обеспечительного платежа
    более чем на 14 (Четырнадцать) календарных дней, то Продавец вправе расторгнуть
    настоящий Предварительный договор в одностороннем внесудебном порядке и требовать
    от Покупателя оплаты штрафа в размере 10 % (Десять процентов) от причитающейся
    суммы Обеспечительного платежа.

    а также п.5.4 и п.5.5. – жесткие санкции…
    внимательно изучите эти условия и вообще весь 5 раздел Договора, это риски для
    вас



    6. Обратите внимание
    на п. 1.4.(неправильная нумерация)
    раздела III. Права и обязанности Сторон по Предварительному договору



    «» Продавец вправе после оплаты
    Покупателем обеспечительного платежа, указанного в п.1. раздела IV настоящего
    Предварительного договора, предоставить Покупателю Квартиру в пользование. При
    этом передача Квартиры осуществляется по подписываемому Сторонами Акту
    временного доступа в Квартиру.»»



    Если вы подпишите
    такой временный Акт, то у вас возникнет обязанность по уплате коммунальных
    услуг и содержания квартиры согласно
    ст.153 ЖК РФ, кроме того, прежде чем подписывать Акт следует обратить внимание
    в каком состоянии вы принимаете квартиру и если есть явные недостатки или иные –
    отразить это в Акте или не принимать.


    16 Апреля 2014, 13:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    «Квартиру беру в ипотеку»



    ПДКП составлен как
    раз с учетом ипотеки (закладной).



    В этом случае, вы
    можете быть относительной спокойной, т.к. банк во избежание рисков будет весьма
    тщательно проверять все документы, связанные с оформлением ипотеки, и прежде
    всего, это договор (договоры) +
    банк также потребует все документы
    застройщика (продавца).Юристы банка обязательно проведут экспертизу всех
    документов, т.к. именно банк большую часть денег заплатит за приобретение вами
    квартиры.


    16 Апреля 2014, 13:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats