Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос в том, насколько безопасно проводить такую сделку, смогу ли я арендовать землю после перехода права
Вопрос о просроченной аренде земли с незавершенным строительством.
Планирую приобрести недвижимость - недостроенный дом (69% готовности) в собственности у продавца, зарегистрированный в ЕГРН.
Недострой строит на арендованной у муниципалитета земле, договор аренды просрочен много лет назад.
Сейчас рассматриваю данную недвижимость к покупке с дальнейшим сносом недостроя и постройкой собственного дома.
Вопрос в том, насколько безопасно проводить такую сделку, смогу ли я арендовать землю после перехода права собственности на недострой, а также не будет ли у муниципалитета возможности и желания этот недострой и землю забрать в связи с отсутствием договора аренды земли?
Регион совершения сделки - Ставропольский край.
Здравствуйте! Так у Вас выкуп должен осуществляться на основании закона через торги. В принципе в обход установленной законом процедуры Вы не можете участок приобрести. Подавайте запрос в местную администрацию.
ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Планирую приобрести недвижимость — недостроенный дом (69% готовности)
А если право собственности на него не оформлено Вы не сможете приобрести объект в виду отсутствия регистрации на него.
Здравствуйте!
В Вашем случае продавец мог бы Вам передать права и обязанности по договору аренды в порядке ст.22 ЗК РФ, но это возможно было бы в отношении действующего договора.
Вы пишите, что недостроенный дом в собственности у продавца, в таком случае Вы можете заключить с ним договор купли-продажи, ст.454 ГК РФ.
И далее уже обратиться в администрацию по вопросу заключения договора аренды участка.
Либо же вариант такой, что сам продавец обращается в администрацию и продлевает аренду для завершения строительства до 3 лет.А затем уже права и обязанности по договору аренды передает Вам.
Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.
а также не будет ли у муниципалитета возможности и желания этот недострой и землю забрать в связи с отсутствием договора аренды земли?
сложно сказать и предугадать как будет вести себя администрация. Но если право на незавершенку зарегистрировано, то.полагаю, что администрации выгодно будет заключение ( переоформление) аренды и внесение арендной платы.В то же время Вам нужно будет достраивать объект либо строить новый и оформлять все это в сроки, установленные договором аренды. После строительства дома и оформления в собственность сможете подать заявление на выкуп участка.
Здравствуйте!
насколько безопасно проводить такую сделку,
Опасно, риски запредельные.
Смотрите ГК РФ Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
ГК РФ Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
этот недострой и землю забрать в связи с отсутствием договора аренды земли
Местная администрация в судебном порядке обязана изъять участок и дом путем продажи с торгов.
Чтобы снять риски обратитесь к собственнику участка (местная власть) и с ним согласуйте порядок действий
с дальнейшим сносом недостроя и постройкой собственного дома
.
Возможно, если с вами будет заключен договор аренды для этих же целей.
Только с администрацией необходимо решать вами поставленные вопросы, иначе потеряете деньги.
Здравствуйте, Виталий.
Нужно выяснить продлевался ли Договор аренды на достройку объекта незавершенного строительства а также воспользовалась ли Администрация своим правом на изъятие участка в 6 месячный срок после окончания срока действия договора аренды и на его продаже на торгах согласно статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.
Если Администрация не успела воспользоваться своим правом, то уже не сможет его изъять и выставить на торги.
Вот судебное решение Верховного Суда в подтверждение данной позиции
http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2081178
Потребуется помощь в изучении ситуации и документов по участку, можете написать мне в чат личных сообщений.
С уважением! эксперт сайта Г.А. Кураев
Клиент в вопросе указал , что недостроенный дом (69% готовности) в собственности у продавца, зарегистрированный в ЕГРН.
Тогда тут риск того, что администрация может обратиться в суд об изъятии земельного участка.
Покупка недвижимости, особенно недостроенного объекта на просроченной арендованной земле, требует тщательной проверки и осторожности.Недостроенное здание зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждает его существование как объекта недвижимости и наличие у продавца прав на этот объект. При покупке такого объекта право собственности на него перейдет к вам. Однако, договор аренды земли просрочен, что может привести к тому, что муниципалитет попытается вернуть участок или прекратить права аренды. Однако, если объект недвижимости (недострой) зарегистрирован, муниципалитету будет сложно просто «изъять» землю.
После покупки недостроя у вас будет возможность обратиться в муниципалитет с заявлением о продлении аренды на землю. В некоторых случаях, новый собственник объекта может инициировать процесс выкупа земельного участка, особенно если земельный участок используется в соответствии с его назначением и правилами землепользования.
Но при такой сделки есть риски:
Изъятие земли — Если договор аренды истек много лет назад, муниципалитет теоретически может попытаться изъять участок. Однако этот процесс не всегда простой, особенно если на участке находится зарегистрированное строение. Вероятность изъятия земли зависит от местной практики и решения суда.
Обременения — Убедитесь, что на участке и недостроенном объекте нет обременений (например, арестов, запретов), которые могут препятствовать покупке или усложнить процесс получения прав на землю.
В любом случаи нужно предварительно обращаться в администрацию и узнавать, прежде чем заключать сделку. Попросите у продавца документы на землю, включая договор аренды, и свяжитесь с местным управлением земельных ресурсов, чтобы узнать статус земельного участка и возможность продления аренды.