Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли составить договор задатка, или предварительный договор?
Здравствуйте!
Вопрос такой, есть нежилое в ипотеке, какой можно составить договор, чтобы внести предоплату и выкупить через 10 месяцев? чтобы были гарантии, что имущество продавец уже никуда не денет?
Возможно ли составить договор задатка, или предварительный договор?
Планируем платить по ипотеке ежемесячно 10 месяцев за продавца и потом пойти вместе в банк и загасить. Уже с подписанным ДКП на объект.
Выручайте!)
Здравствуйте!
Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор обязывает стороны в будущем заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным. В вашем случае, в предварительном договоре можно предусмотреть условия о внесении предоплаты и обязанности продавца не отчуждать имущество третьим лицам. Однако, сам по себе предварительный договор не предоставляет абсолютной гарантии, что продавец не нарушит свои обязательства, хотя и дает вам право требовать заключения основного договора в судебном порядке.
На основании п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ, задаток является способом обеспечения обязательств. Если вы внесете задаток, и продавец откажется от сделки, он обязан будет вернуть вам задаток в двойном размере.
Поскольку имущество находится в ипотеке, на сделку необходимо получить согласие банка.
Вопрос такой, есть нежилое в ипотеке, какой можно составить договор, чтобы внести предоплату и выкупить через 10 месяцев?
Добрый день!
А через 10 месяцев ипотека точно будет погашена?
Дело в том, что по ипотечному кредиту помещение находится в залоге у банка, а отчуждение заложенного имущества возможно только с согласия банка-залогодержателя в силу ст. 346 Гражданского Кодекса РФ:
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
И если банк такое согласие не даст в письменном виде, то не спасёт никакой договор, переход права собственности по сделке на Покупателя в ЕГРН не зарегистрирует Росреестр.
И нет смысла заключать предварительный договор в этом случае.
Кроме того, даже заключение предварительного договора купли продажи с условиями внесения задатка не дает никаких гарантий, что Продавец исполнит свои обязательства. Если не исполнит, то можно будет взыскать с него двойную сумму задатка согласно ст. 381 Гражданского Кодекса РФ:
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Поэтому если у Продавца будут более выгодные условия продажи, ему проще будет отдать двойную сумму задатка, не исполняя условия договора, обеспеченные задатком.
Хорошо, если задаток его привяжет. НО сейчас такие времена, что не знаешь, что будет завтра, поэтому на 10 месяцев загадывать сложно. Сегодня задаток его привязал, а завтра он передумал и задаток откажется возвратить. Придётся Вам бегать по судам и требовать взыскания задатка в двойном размере. Решение суда получите, а исполнения может не быть, т.к. и помещение продано другому покупателю, и иного ликвидного имущества у должника нет, да и вообще он может оформить банкротство. Если хотите рисковать, рискните и оформляйте предварительный ДКП со всеми существенными условиями основного договора, чтобы впоследствии в судебном порядке признавать его основным договором и требовать регистрации перехода права в ЕГРН