Можно ли оспорить расторжение договора аренды из‑за кратких задержек оплаты?

Здравствуйте,  Кирилл.

На этом основании можете защититься в суде

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев

Имеет ли право арендодатель в такой форме расторгать со мной договор и могу ли я это оспорить?

Здравствуйте!

Согласно статье 619 ГК РФ, Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя помимо указанных в статье 619 ГК РФ.

Согласно п.6.3 договора, Арендодатели вправе расторгнуть настоящий Договор аренды в одностороннем внесудебном порядке в том числе при однократном нарушении Арендатором сроков оплаты любого платежа, предусмотренного Договором, более чем на 10 (десять) календарных дней.

Учитывая положения статьи 619 ГК РФ, Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только в судебном порядке и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Насколько я понимаю ранее вам до уведомления письменных предупреждений не направлялось

Имеет ли право арендодатель в такой форме расторгать со мной договор и могу ли я это оспорить?

 Здравствуйте.

Приниципиально, невнесение своевременно арендной платы может привести к появлению у Арендодателя права на дострочное расторжение договора (ст. 619 ГК РФ). В нем есть такие условия 

1.1. Арендодатели вправе расторгнуть настоящий Договор аренды в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях:

а) при однократном нарушении Арендатором сроков оплаты любого платежа, предусмотренного Договором, более чем на 10 (десять) календарных дней.

б) в случае систематического (более двух раз) нарушения Арендатором своих обязательств по Договору.

Причем какие именно это могут быть нарушения, договором не определено. 

Другое дело, что такие незначительные нарушения сроков на мой взгляд, не позволяют арендодателю ссылаться на них при расторжении договора. Тем более, что при обращении в суд Вы сможете доказать, что арендодатель пользуется этими незначительными нарушениями вовсе не для того, чтобы наказать Вас за это, цель у него совершенно иная. Это может говорить о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Уведомление Арендодателя о досрочном внесудебном расторжении договора основано на систематическом (более двух раз) нарушении Арендатором своих обязательств по своевременной оплате арендных платежей.

В абз. «б» п. 6.3 Договора аренды, заключенном Сторонами, указано право Арендодателя на досрочное внесудебное расторжение договора в случае систематического (более двух раз) нарушения Арендатором его обязательств по Договору.

В п. 2.2.1 Договора аренды указана обязанность Арендатора оплачивать Арендодателю арендную плату в сроки и на условиях, согласованных в Договоре.

Формально Арендатором нарушались сроки оплаты арендных платежей (незначительно, но неоднократно), что свидетельствует как о нарушении им данного обязательства по Договору, а также подтверждает неоднократность данного нарушения.

Указанные обстоятельства в совокупности предоставляют Арендодателю право на внесудебный отказ от Договора аренды на основании абз. «б» п. 6.3 Договора, но только при условии соблюдения порядка, предусмотренного в п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Обоснование:

В соответствии с п. 2 ст. 619 ГК РФ

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае договором (в п. 6.3) предусмотрено право Арендодателя на расторжение договора по условиям, указанным в данном пункте, в т.ч. по абз. «б» в связи с невыполнением Арендатором своих обязательств по договору.

Расторжение договора в таком случае осуществляется в порядке, предусмотренном в ст. 450.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Однако по условиям п. 3 ст. 619 ГК РФ

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, для того, чтобы Арендатор получил право на одностороннее расторжение договора, недостаточно зафиксировать неоднократное неисполнение Арендатором своих обязательств по Договору.

Арендодатель также в случае нарушения Арендатором своих обязательств по Договору в целях расторжения договора во исполнение положений п. 3 ст. 619 ГК РФ направить Арендатору сначала письменное предупреждение о необходимости исполнения им просроченного обязательства в разумный срок.

Разумным сроком по смыслу п. 2 ст. 314 ГК РФ является 7-дневный срок, а именно:

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Т.е. в случае просрочки Арендатором арендного платежа Арендодатель сначала должен направить Арендатору письменное предупреждение в порядке п. 3 ст. 619 ГК РФ о необходимости выполнения данного обязательства в 7-дневный срок, установленный в п. 2 ст. 314 ГК РФ, и только в случае неоднократного неисполнения Арендатором данного обязательства в указанный срок — вправе расторгать договор в порядке п. 6.3 Договора.

Но т.к. Арендодатель не направлял Арендатору письменных предупреждений в порядке п. 3 ст. 619 ГК РФ, Арендатор имеет право оспорить действия Арендодателя по одностороннему отказу от договора.