Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Места общего пользования в многоквартирном доме
Двухэтажное здание принадлежит трем собственникам: на втором этаже два собственника и на первом - один. Каждый собственник имеет отдельный вход. Вход для собственников помещений на 2-м этаже пролегает через лестничные площадки, находящийся на первом этаже и являются единственной возможностью прохода на второй этаж. Право собственности на эти площадки закреплено за владельцем первого этажа. Владелец первого этажа никак не эксплуатирует эти площадки, не уплачивает коммуналку, не ремонтирует, не соблюдает требований пожарной безопасности при эксплуатации мета общего пользования. При этом делает попытки предъявить плату за пользование лестничными площадками. Можно ли, избежать на законном основании платы за пользование лестничным маршем, являющимся единственной возможностью прохода на второй этаж?
Уважаемая Светлана! Здравствуйте! В Вашем случае два варианта решения вопросов: либо добровольно через письменное соглашение сторон, либо через суд в порядке искового производства (ст.ст.3,132 ГПК РФ).
По моему мнению, при невозможности или нежелании добровольно решить спорные вопросы собственники помещения на втором этаже вправе обратиться в суд с иском к собственнику помещений на первом этаже об установлении сервитута, также в суде возможно решить и вопрос о «нулевой» платности использования такового.
Здравствуйте, Светлана! В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Если вам будут чиниться препятствия, вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением, с обязанием ответчика не чинить препятствия в пользовании таковым
Здравствуйте, Светлана!
Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Таким образом, по общему правилу предусмотрена плата за использование чужого имущества (проход по помещению, принадлежащему другому лицу). В суде постарайтесь доказать на то, что использование минимально — это повлияет на размер платы.
Право собственности на эти площадки закреплено за владельцем первого этажа. Владелец первого этажа никак не эксплуатирует эти площадки, не уплачивает коммуналку, не ремонтирует, не соблюдает требований пожарной безопасности при эксплуатации места общего пользования.
Светлана, смотрите, есть еще некоторое противоречие в Вашем вопросе. Площадки принадлежат на праве собственности тому лицу или все-таки являются местами общего пользования? Это принципиальная разница. Если на праве собственности — тогда установление сервитута, а если места общего пользования — тогда пользование всеми сособственниками, без всяких сервитутов, и возможность принудительного взыскания сумм на содержание. Вам следует еще раз внимательно посмотреть документы, вообще-то площадки (лестничные марши) при выделении долей обычно остаются в общем пользовании.
Поясню понятие
Сервитут (от лат. servitus, род. падеж servitutis — рабство, подчинённость), особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивать её собственника в определённом отношении.
Сервитут может обременять здания и сооружения.
Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Вам необходимо будет обратиться в суд с установлением сервитута. Так как добровольно вы видимо не договоритесь.
Можно ли, избежать на законном основании платы за пользование лестничным маршем, являющимся единственной возможностью прохода на второй этаж?
На основании сервитута платить придется. Пример подсчета судом:
Истец занимает 2,3 % площади помещений ответчика, что составляет 6,59 кв.м от общей площади помещений, обременяемых сервитутом. Исходя из себестоимости содержания одного квадратного метра (127 руб.), расходы на содержание 6,59 кв.м составляют 836 руб. 93 коп. Суд увеличил данную сумму на 20 % с учетом получения разумной прибыли и компенсации неудобств и определил размер платы 1000 руб. в месяц.
Места общего пользования не могут быть в собственности кого-то из жильцов индивидуально. так что полагаю, что стоит подойти к вопросу несколько проще, без проблем с сервитутом и прочим, а определить порядок пользования местами общего пользования в договорном или судебном порядке, возможно, лучше определив это всё же судом.
Для того, чтобы определиться с вашим вопросом, стоило бы посмотреть правоустанавливающие документы на домовладение.
Нет у меня что-то уверенности, что именно лестничный проход, лестничная площадка, определены как собственность жильца первого этажа,
Речь идет о нежилом помещении, в котором расположены офисы, торговые площади и общепит.
Нет у меня что-то уверенности, что именно лестничный проход, лестничная площадка, определены как собственность жильца первого этажа, - литеры лестничных площадок как раз таки указаны в свидетельстве о праве собственности. Этим и решил собственник вдруг воспользоваться, чтобы получить плату с лестничного марша.
В том то и дело, что это при любом раскладе место общего пользования. Об установлении сервитута на лестницу об устранении препятствий в пользовании общего помещения многоквартирного дома з/р. от 03.11.2010г. Судом удовлетворен иск об определении порядка пользования собственниками долей нежилого здания подвальным помещением и коридором, являющимися местами общего пользования.В нашей ситуации лестничный марш в нежилом помещении не является местом общего пользования
Светлана, согласно статье 36. Жилищного кодекса
1
. Собственникам помещений в многоквартирном
доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы,лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);2) иные помещения в данном доме, не
принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития,
детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие
конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений обслуживающее более одного помещения;2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в
многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем
собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме
могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лицИз вышеизложенной статьи закона следует,
что лестничная площадка и лестница на
первом этаже дома могли быть переданы в собственность собственника квартиры на 1 этаже ошибочно ( если это происходило при приватизации квартиры ) В этом случае необходимо предложить собственнику внести изменение в договор приватизации жилья, исключив из него места общего пользования ( лестничную площадку и лестницу). А в случае
отказа вносить изменения, обязать через судВ случае если собственник получил в собственность места общего пользования на законных
основаниях ( по совместному решению собственников или сам строил дом) то в этом случае нужно на основании ст. 131 и ч.3 ст.209 ГК РФ установить обременение на места общего пользования., принадлежащие собственнику квартиры на первом этаже дома. ( Обязать не чинить препятствий другим собственникам проходить на второй этаж)В силу ст. 36 ЖК РФ ( в случае, если места общего пользования переданы собственнику ошибочно) или в
соответствии с соглашением собственников ( если места общего пользования переданы в собственность на законном основании) собственники со второго этажа должны участвовать в поддержании лестничной
площадки и лестницы в надлежащем состоянии.
Светлана, в вашем случае, возможно , могут помочь ст.31 Закона О приватизации государственного и муниципального имущества и ст 208 ГК РФ
Статья 31. Обременения
приватизируемого государственного или муниципального имущества1. При отчуждении
государственного или муниципального имущества в порядке приватизации
соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными
настоящим федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным
сервитутом.2. Ограничениями могут
являться:1) обязанность
использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или
муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты
социально-культурного и коммунально-бытового назначения;2) обязанность содержать
имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса
унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту
нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным
имуществом, — обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты
социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество
мобилизационного назначения;3) иные обязанности,
предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.3. Публичным сервитутом
может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование
приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе
земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно:обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд;
обеспечивать возможность
размещения межевых, геодезических и иных знаков;обеспечивать возможность
прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов,
централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или)
водоотведения, систем и мелиорации.4. Решение об
установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается
одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или
муниципального имущества.Обременение, в том числе публичный сервитут, в
случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является
существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении
обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в
информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального
имущества.5. Переход прав на
государственное или муниципальное имущество, обремененное публичным сервитутом,
не влечет за собой прекращение публичного сервитута.Предусмотренные настоящей статьей ограничения прав
собственника имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного
или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом,
вплоть до их отмены (прекращения публичного сервитута).6. В случае нарушения собственником имущества, приобретенного в порядке
приватизации государственного или муниципального имущества, установленного
обременения, в том числе условий публичного сервитута, на основании решения
суда:указанное лицо может быть обязано исполнить в натуре
условия обременения, в том числе публичного сервитута;с указанного лица могут
быть взысканы убытки, причиненные нарушением условий обременения, в том числе
публичного сервитута, в доход государства или муниципального образования, а при
отсутствии последнего — в доход субъекта Российской Федерации.7. Обременение, в том
числе публичный сервитут, может быть прекращено или их условия могут быть
изменены в случае:отсутствия или изменения
государственного либо общественного интереса в обременении, в том числе в
публичном сервитуте;невозможности или
существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению.8. Прекращение обременения, в том числе публичного сервитута, или изменение
их условий допускается на основании решения органа, принявшего решение об
условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения
суда, принятого по иску собственника имущества.Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется
Исковая давность не распространяется на:
требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом;
требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов;
КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу применения абзаца 4 статьи 208 ГК РФ см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2007 года.
требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму»;
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
другие требования в случаях, установленных законом.
www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_35.html#p2639
© КонсультантПлюс, 1992-2014
Светлана, а собственники второго этажа не обсуждали возможность перепланировки и строительства другого входа прямо на второй этаж?
Удачи Вам!
Уважаемая Светлана! Здравствуйте еще раз! В дополнение к Вашему вопросу, вызвавшего настоящую дискуссию среди уважаемых и профессиональных коллег примите во внимание следующее:
регистрация права собственности собственника первого этажа на спорную лестницу, фактически являющуюся общим имуществом в здании, да еще и и имеющую противопожарное значение, произведена 10 лет назад.
Оспорить в суде данную регистрацию, на мой взгляд, достаточно сейчас проблематично, хотя бы исходя из сроков исковой давности.
Однако, данные обстоятельства вне всякого сомнения сыграют свою роль и в вопросе об установлении сервитута и его какой-либо платности (точнее, никакой).