Места общего пользования в многоквартирном доме

Question

Двухэтажное здание принадлежит трем собственникам: на втором этаже два собственника и на первом - один. Каждый собственник имеет отдельный вход. Вход для собственников помещений на 2-м этаже пролегает через лестничные площадки, находящийся на первом этаже и являются единственной возможностью прохода на второй этаж. Право собственности на эти площадки закреплено за владельцем первого этажа. Владелец первого этажа никак не эксплуатирует эти площадки, не уплачивает коммуналку, не ремонтирует, не соблюдает требований пожарной безопасности при эксплуатации мета общего пользования. При этом делает попытки предъявить плату за пользование лестничными площадками. Можно ли, избежать на законном основании платы за пользование лестничным маршем, являющимся единственной возможностью прохода на второй этаж?

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Светлана! Здравствуйте! В Вашем случае два варианта решения вопросов: либо добровольно через письменное соглашение сторон, либо через суд в порядке искового производства (ст.ст.3,132 ГПК РФ). По моему мнению, при невозможности или нежелании добровольно решить спорные вопросы собственники помещения на втором этаже вправе обратиться в суд с иском к собственнику помещений на первом этаже об установлении сервитута, также в суде возможно решить и вопрос о «нулевой» платности использования такового.

Сергей Еркаев · Answer

Здравствуйте, Светлана! В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Если вам будут чиниться препятствия, вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением, с обязанием ответчика не чинить препятствия в пользовании таковым

Юлия Тороп · Answer

Здравствуйте, Светлана! Статья 277 ГК РФ. Обременение сервитутом зданий и сооружений Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество , ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Таким образом, по общему правилу предусмотрена плата за использование чужого имущества (проход по помещению, принадлежащему другому лицу). В суде постарайтесь доказать на то, что использование минимально — это повлияет на размер платы.

Михаил Каплин · Answer

Поясню понятие Сервитут (от лат. servitus, род. падеж servitutis — рабство, подчинённость), особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивать её собственника в определённом отношении. Сервитут может обременять здания и сооружения. Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Вам необходимо будет обратиться в суд с установлением сервитута. Так как добровольно вы видимо не договоритесь.

Юрий Калинин · Answer

Места общего пользования не могут быть в собственности кого-то из жильцов индивидуально. так что полагаю, что стоит подойти к вопросу несколько проще, без проблем с сервитутом и прочим, а определить порядок пользования местами общего пользования в договорном или судебном порядке, возможно, лучше определив это всё же судом. Для того, чтобы определиться с вашим вопросом, стоило бы посмотреть правоустанавливающие документы на домовладение. Нет у меня что-то уверенности, что именно лестничный проход, лестничная площадка, определены как собственность жильца первого этажа,

Виктор Богаченков · Answer

Светлана, согласно статье 36. Жилищного кодекса 1 . Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений обслуживающее более одного помещения; 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц Из вышеизложенной статьи закона следует, что лестничная площадка и лестница на первом этаже дома могли быть переданы в собственность собственника квартиры на 1 этаже ошибочно ( если это происходило при приватизации квартиры ) В этом случае необходимо предложить собственнику внести изменение в договор приватизации жилья, исключив из него места общего пользования ( лестничную площадку и лестницу). А в случае отказа вносить изменения, обязать через суд В случае если собственник получил в собственность места общего пользования на законных основаниях ( по совместному решению собственников или сам строил дом) то в этом случае нужно на основании ст. 131 и ч.3 ст.209 ГК РФ установить обременение на места общего пользования., принадлежащие собственнику квартиры на первом этаже дома. ( Обязать не чинить препятствий другим собственникам проходить на второй этаж) В силу ст. 36 ЖК РФ ( в случае, если места общего пользования переданы собственнику ошибочно) или в соответствии с соглашением собственников ( если места общего пользования переданы в собственность на законном основании) собственники со второго этажа должны участвовать в поддержании лестничной площадки и лестницы в надлежащем состоянии.