Как оформить задаток при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником?

Question

Покупаю квартиру, составляем предварительный договор купли-продажи. Проблема в том, что собственником является несовершеннолетний, который через пару месяцев станет совершеннолетним. Опека не дает разрешение, поэтому сделка будет проведена, когда один из собственников достигнет совершеннолетия. Насколько я понимаю, ПДКП мы тоже составить не можем. 1. Если мы составим некий договор, где я даю продавцу задаток, на сумму которого уменьшится стоимость квартиры во время сделки, как это лучше сделать? 2. Когда один из собственников станет совершеннолетним, и мы выйдем на сделку, там никаких последствий не может быть из-за договора, который мы составляем?

Ольга Прохорова · Answer

Михаил! Если вы даже сейчас составить ПДКП, то при достижении несовершеннолетним совершеннолетия, он откажется подписывать основной договор и будет прав и в этом случае вы можете потерять свои деньги. Т.е. вам придется в суде получать решение о взыскании того, что вы передадите взрослым собственникам. Почему ПДКП, подписанный родителем в интересах несовершеннолетнего, может быть неисполним? Потому что опека не дала согласие на продажу доли несовершеннолетнего согласно ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Когда решается вопрос о продаже имущества с долей несовершеннолетнего, то ПДКП приносится в опеку и опека дает согласие на заключение Основного договора и отражает согласие в постановлении. В данной ситуации нет постановления опеки, т.е. нет согласия даже на ПДКП, поэтому когда не совершеннолетний достигнет совершеннолетия, он не будет связан вашим ПДКП в отношении своей доли и может просто отказаться от продажи доли либо увеличить стоимость своей доли. Ваш же задаток превратится в аванс. Вы не сможете в такой ситуации взыскать за отказ от заключения основного договора двойную оплату, но если хотите рисковать, то заключайте ПДКП.

Артем Троянов · Answer

Здравствуйте! Тут конечно можно составить соглашение о задатке, но только с одним из владельцев квартиры, который является совершеннолетним и именно по факту его доли. Чтобы обезопасить себя и продавца, вы можете составить соглашение о задатке. В этом соглашении укажите, что вы передаете определенную сумму в качестве задатка, и эта сумма будет вычтена из общей стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи. В соглашении пропишите: — Сумму задатка. — Обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи после наступления определенного календарного периода. — Условия возврата задатка в случае, если сделка не состоится (например, если продавец откажется от сделки). Такой документ имеет юридическую силу и может быть использован в случае возникновения споров. Если договор о задатке будет составлен правильно и все условия будут соблюдены, никаких последствий для основной сделки быть не должно. Важно, чтобы основной договор купли-продажи был заключен после достижения собственником совершеннолетия и соблюдения всех юридических требований. Убедитесь, что в основном договоре будут учтены все условия соглашения о задатке, чтобы избежать недоразумений и конфликтов. ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Дело в том, что если соглашение о задатке будет совершено с несовершеннолетним через представителя, то само по себе такое соглашение при наступлении им совершеннолетия может быть оспорено, в виду отсутствия согласия опеки. Поэтому в принципе он не должен быть стороной такого соглашения. ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Предварительный договор купли-продаже тут нет смысла составлять в виду его оспаримости, только соглашение о задатке с учетом вышеописанного.