Законно ли, что опека не разрешает выделить доли в другой квартире при продаже жилья?

Здравствуйте.

Как вариант можно заключить предварительный договор на покупку новой квартиры в соответствии со ст.429 ГК РФ.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

https://yandex.ru/search/?text=

Предварительный можно показать в опеке, тогда возможно что дадут с уверенностью разрешение на продажу.

Здравствуйте Сергей.

Соответствующая  услуга по выдаче такого предварительного разрешения, предоставляются в рамках нормативных — правовых актов принимаемых на уровне субъектов РФ.

Если в Вашем случае речь идёт о Кузбассе, то согласно Приказу Министерства образования Кузбасса от 25 ноября 2021 года N 3334  «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги „Выдача органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению жилых помещений с участием несовершеннолетних“ можете ознакомиться полностью по следующей ссылке:https://docs.cntd.ru/document/577988935

Из Приказа  и его Приложения № 1  следует:

4. Правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилое помещение: 

12. Договор открытия лицевых счетов в банковском учреждении на имя несовершеннолетнего (в случае отчуждения жилого помещения при условии последующего приобретения жилого помещения) (при наличии);

Т.е. как видно из регионального Порядка предоставления рассматриваемой  услуги. разрешение могут выдать как в случае приобретения взамен другого жилого помещения. так и обязаны предоставить услуги  при открытии лицевого  счета  в банковском учреждении на имя несовершеннолетнего,  при условии последующего приобретения жилого помещения т.е. этот вариант также допустим и является основанием для выдачи такого разрешения, а не только сразу приобретение жилого помещения.

Далее я продолжу в следующем ответе ниже.

Сергей, добрый день.

Вам отказ в выдачи предварительного разрешения на продажу квартиры выдали?

По смыслу ст. 21 ФЗ  от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. 

В Вашем случае Вы вправе осуществить обмен долей в квартире с выделенными долями на доли во второй квартире.

Отказ в выдаче разрешения на совершение сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества ребенка возможен лишь в случае нарушения имущественных прав ребенка, влекущего лишение его прав на данное имущество либо уменьшение стоимости данного имущества.

Он будет считаться легитимным при отсутствии данных, свидетельствующихо наличии безусловных гарантий возникновения права собственности несовершеннолетнего на другой объект недвижимости по своим характеристикам сопоставимый с отчуждаемым.

С учетом данного обстоятельства при обращении за выдачей согласия на отчуждения жилья Вы можете предоставить сведения о наличии у Вас в собственности второй квартиры, в которой Вы можете выделить доли детям.

При отказе в ее совершении, Вы в обоснование поданной жалобы можете ссылаться на позицию представленную в Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, указывающим, что 

из содержания абзаца второго пункта 1 ст. 28 и п. 2 и ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительствапроизвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями;

Практика в данном случае, исходит из того, что отказ в выдаче предварительного согласия предполагается при отсутствии сведений о возможности предоставления несовершеннолетним имущества взамен отчуждаемого.

Законно ли это? Как нам действовать?

 Верно опека поступает. При продаже вашей квартиры вы должны предоставить договор продажи вашей квартиры с долями детей и договор купли квартиры, где будут выделяться доли детям. Это незыблемое правило любой опеки в нашей стране.

У нас в собственности есть еще одна квартира не уступающая по квадратам и качеству. Опека не разрешает выделять доли в этой квартире для продажи первой.

 Попробуйте перед опекой поставить вопрос по иному. 

Вы предоставляете договор продажи квартиры с долями детей и от деньги от продажи долей детей ложите на их счета. И одновременно с договором продажи квартиры с долями детей предоставляете договор дарения долей детям в вашей другой квартире.

Пусть рассмотрят этот вариант.

Или ищите квартиру, которую вы хотите купить и одновременно Покупателя на вашу продаваемую квартиру. Заключайте ПД купли квартиры, где указываете какие доли будут выделены при покупке квартиры детям и ПД продажи квартиры с долями детей