Какие риски при покупке квартиры по переуступке с доплатой наличными инвестору?

Question

Добрый день. Вопрос следующий: Продается квартира в новостройке (я покупатель), дом сдан, квартира "инвесторская". Те человек купил ее на стадии котлована, цена покупки им 6,6млн, сейчас продает за 10,3млн. НО, продает по переуступке договора от застройщика, соответственно у меня возникает договор с застройщиком (плюс здесь большой, я могу оформить семейную ипотеку), но договор на сумму 6,6млн. А 3,7млн я оплачиваю ему наличными. Инвестор объясняет, что не может, тк у меня с ним нет никаких договоров. Он просто расторгает с застройщиком, а я заключаю с застройщиком. Вроде все красиво. Но всё таки есть ли риски? Например он подаст на банкротство через год, и все сделки за 3 года управляющий начнет отменять. Да, я понимаю, что сделка у него с застройщиком, и что он просто расторгает ее. Но ведь соответственно застройщик ему возвращает деньги, а значит это сделка. Что если застройщик подстрахуется, и где то пропишет, что это не просто расторжение, а расторжение в пользу меня. Те сделка будет полностью прослеживаться, и по суду у меня заберут квартиру (так как цена сильно ниже рынка, явно махинации) и вернут деньги в размере 6,6млн. А наличку соответственно я потерял. Какие риски у меня есть остаться без денег? Я переживаю, может ли инвестор в последствии "дать заднюю", и по суду мне вернуть сумму по договору, а я ему квартиру, и потеряю свои 3,7млн наличными. Или глупости пишу?)

Андрей Власов · Answer

Добрый день! В данном случае у ВАс должен быть договор переуступки прав, предложенная схема очень рискована действительно. Но даже с договором переуступки все равно по сути будет иметь место притворная сделка. Последствия притворной сделки описаны в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. в случае последующего банкротства продавца действительно велики риски признания сделки недействительной. Поэтому тут если очень хочется брать квартиру на таких условиях ( а сильно ли в итоге ее цена от нормальной рыночной сделки отличается?) стоит подстраховаться заручившись документами, свидетельствующими, что сделка совершена по рыночной стоимости. Ну и посмотреть информацию о продавца, хотя бы на сайте приставов.

Александр Пономарев · Answer

Здравствуйте, Роман. Поддержу коллегу Андрея, затея действительно рискованная. При любом основании для расторжения, сделка будет расторгнута на тех условиях, на которых она заключалась, то есть если был договор на 6.6 млн., то и расторжение будет на эту же сумму. (ст. 424 ГК РФ), если не вести речь о притворности по п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. В этом случае есть риск потери суммы в 3.7 млн. Рекомендую оформлять продажу на полную сумму, указанную в договоре.

Анна Слесарева · Answer

Добрый день, Роман! Дополню ответы коллег. Не понятно, почему ваш продавец не может указать в Договоре уступки прав сумму 10,3 млн., так как он может уступить вам свои права по любой цене (эта сумма абсолютно не привязана к первоначальной цене которую он оплатил застройщику). Обычно при переуступке цена в договоре уступки прав как правило выше, так как растет строительная готовность объекта — это логично . В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон .

Евгений Каргапольцев · Answer

Роман, добрый день. Какой вариант предлагает инвестор-текущий обладатель прав по ДДУ в части основания платежа ему, учитывая, что сторонами договора будете Вы и застройщик? Их при текущей (предложенной им схеме) нет. Вы заключаете договор ДУ с застройщиком, по отношению к нему же и несете обязательства по оплате. (см.п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Что касается его налогов, прямо скажу, для Вас это неоправданный риск. НДФЛ инвестора — это только его вопрос. Как разъяснено в Письме Минфина от 2 февраля 2018 г. № 03-04-05/6203 при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением такого имущественного права. Таким образом, в случае заключения договора уступки по нормальной прозрачной схеме, НДФЛ у него возникнет с суммы 10,3 млн.рублей-6,6 млн. Т.е. с 3,7 млн. НДФЛ =481 000. Вы же рискуете не получить в случае банкротства инвестора, иных обстоятельств, при которых квартира вернется застройщику 3,7 млн. И это неоправданный риск. Какие риски у меня есть остаться без денег? Какие именно риски, наступят ли обстоятельства риска или не наступят, ответить не представляется возможным. Фактом является только то, что эти риски имеются. Что установит суд в случае, если у Вас даже будут на руках документы, подтверждающие передачу 3,7 млн. инвестору — также не спрогнозировать. Да и вообще, приобретать жилье, опираясь на чьи-либо прогнозы, а не на факты — это сам по себе уже риск. Если и идти навстречу инвестору, то только после проверки финансового состояния самого инвестора, а также и застройщика. С уважением

Илья Казаков · Answer

Добрый день, Проблема в данном случае в том, за что вы платите 3.7 млн.рублей, если сделка у вас с застройщиком, в данном случае как верно указал коллега ваши действия образуют притворную сделку (п.2 ст.170 ГК РФ). Кроме того, риски оплаты, когда эти самые 3.7 платить, так как в схеме задействован застройщик. По хорошему, застройщик и дольщик могут расторгнуть ДДУ, и застройщик возвращает дольщику 6.6 и продает вам за 10.3. тогда вы добросовестный приобретатель и схема прозрачна. Застройщик и первый дольщик могут в соглашении о расторжении договора написать, что застройщик возвращает дольщику 6.6, а в случае дальнейшей реализации квартиры по цене выше 6.6. доплачивает разницу, тогда все стороны будут связаны документами и иметь основания для получения денежных средств. Но в данном случае необходимо считать налоговые последствия для застройщика и пойдет ли он на это. Что касается продавца (первого дольщика) в отношении его необходимо провести проверку финансового состояния по открытым источникам, есть ли суды, долги и т.п. на дату реализации, для исключения значительной доли рисков.