Доброе утро.
У нас такая ситуация: хотим у знакомого купить квартиру в следующем году. Но в этом году он просит дать миллион в качестве задатка и тогда он фиксирует стоимость квартиры.
Подскажите пжл, вы не могли бы помочь в составлении предварительного договора купли-продажи (учитывая все риски в наше время)?
Здравствуйте, Екатерина.
Предварительный договор купли-продажи квартиры возможно составить, ориентировочная стоимость 4000 рублей.
Здравствуйте, для помощи в составлении предварительного договора напишите в чат, пожалуйста.
Добрый день, Екатерина!
При покупке квартиры с внесением задатка важно правильно оформить договорные отношения, чтобы обезопасить интересы обеих сторон. Вот несколько рекомендаций по составлению предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком:
1. В договоре нужно четко прописать предмет сделки — адрес квартиры, ее точные характеристики (площадь, этаж, количество комнат и т.д.).
2. Указать точную цену квартиры, которая фиксируется на момент заключения предварительного договора после внесения задатка.
3. Прописать сумму задатка и порядок его внесения (наличными или безналичным путем).
4. Установить срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи после внесения задатка. Обычно от 1 до 3 месяцев.
5. Предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств по заключению основного договора (например, удержание задатка в пользу продавца, если покупатель отказался от сделки).
6. Прописать процедуру возврата задатка, если сделка не состоится по вине продавца.
7. Предусмотреть возможность расторжения предварительного договора при определенных обстоятельствах.
Рекомендую также согласовать договор с продавцом, чтобы максимально обезопасить ваши интересы. Будьте внимательны и не спешите вносить крупный задаток, пока все условия не будут четко прописаны.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Т.е. желательно кроме предмета договора, основных условий основного договора купли-продажи (цена, порядок расчетов, срок расчетов), также указать срок заключения основного договора, т.к. если такой срок не будет указан, то по правилам п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть заключен в течение 1 года с даты заключения предварительного договора, в т.ч. если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе требовать его заключения в судебном порядке.
На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Т.е. при уклонении одной стороны от заключения основного договора вторая сторона может подать иск в суд о понуждении к заключению договора в течение 6 месяцев после окончания срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор.
Учитывая, что планируется передача задатка в большой сумме (1 млн.руб.), в предварительный договор следует включить условие о передаче задатка Продавцу в указанном размере со ссылкой на ст. 381 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.
Обязательно в договоре указанную сумму следует поименовать задатком, чтобы можно было применить последствия неисполнения обязанностей сторон по заключению основного договора в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, т.е. если указанная сумма, переданная по предварительному договору продавцу, не будет поименована задатком, она будет считаться простым авансом, и применить положения п. 2 ст. 381 ГК РФ не получится.
