Что будет с покупкой квартиры, если продавца или его компанию признают банкротом?

Здравствуйте.

Собственно, наиболее опасным можно считать положения ст. 61.2 Закона о банкротстве.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/

Вроде как все сделки за 3 года могут развернуть

Не все сделки. Если сделка, которая состоится с Вами, будет принана не соответствующей рыночным условиям, а значит является сомнительной/подозрительной, она может быть развернута. То есть в договоре об уступке права требования квартиры по договору долевого строительства должна быть сумма, которая не сильно отступает от рыночных условий. Учитывая те данные, о которых Вы говорите, я не усматриваю, что стоимость уступки сильно отличается от рыночных, хотя конечно надо этот момент уточнять. Если хотите, можете подстраховаться, заказав экспертное заключение на этот счет от оценщика, который определит рыночную стоимость такой уступки.

Таким образом, в случае, если с ценой сделки и расчетом за нее все будет в среднерыночных условиях, то сделка устоит даже если самого продавца признают банкротом. В Вашем же случае речь может идти о субсидиарной ответственности участника общества, которое может банкротиться. То есть банкротится не сам продавец, а организаций, где он является участником. Для того, чтобы разворачивать сделки контролирующего лица (участника) необхожимо чтобы и он был признан банкротом. Так что в данном случае ситуация добавляет еще одну ступеньку, что усиливает Вашу позицию еще более.

Ввиду этого полагаю, что при совершении сделки на рыночных условиях разворот ее в принципе невозможен. 

Ольга, добрый день. Вы верно указали сумму требования, действительно 153 млн рублей?

Давайте по порядку.

1) Согласно ст. 56 ГК РФ, а так же ст. 3 ФЗ Об ООО, общество с ограниченной ответственностью отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. В отличии например от ИП, где физическое лицо отвечает по долгам ИП.

Конечно в этом случае не стоит забывать про субсидиарную ответственность, которая может быть возложена на контролирующих лиц, если будет доказано, что банкротство произошло по их вине. Такой подход описан в ст. 53.1 ГК РФ, ст. 61.10 Закона о банкротстве и п. 3 и 7 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 53.

Нельзя не отметить тот факт, что в последнее время количество заявлений о субсидиарной ответственности неуклонно растет, и вместе с этим неизбежно увеличивается и процент удовлетворенных судом таких заявлений.

Таким образом в целом если ООО признают банкротом с большой долей вероятности произойдет субсидиарная ответственность на учредителя. Обратите внимание, что Генеральный директор уже заявил о недостоверности сведений о нем в ЕГРЮЛ, видимо пытается избежать ответственности или может являлся номинальным директором.

Стоит отдельно отметить, что согласно пп. 5 и 6 ст. 213.28 ФЗ О банкротстве, сохраняют силу  обязательства гражданина, привлеченного к субсидиарной ответственности даже после банкротства ФЛ;

2) В случае если начнется процедура банкротства продавца как физическое лицо, то сделку действительно могут оспорить, если дело о банкротстве заведено до продажи или через месяц после нее. Но даже при таких обстоятельствах сделку аннулируют не во всех случаях.

Просто так квартиру забрать не могут. Сначала возбуждается дело о банкротстве в арбитражном суде. Финансовый управляющий может потребовать оспорить заключенную сделку о купле-продаже в соответствии со статьей 213.32 ФЗ О банкротстве. Он же обязан проверить прозрачность сделки. Для ее отмены требуются весомые основания, реально доказывающие недобросовестность сторон.

Если Вы являетесь добросовестным покупателем и между Вами нет сговора, сделку признавать недействительной не станут.

Признаками недобросовестности к примеру могут стать:

-Несоответствие цены договора рыночным

-Сделка с заинтересованными лицами

-Безвозмездные сделки

-Сохранение за продавцом право пользования квартирой и др.

Учитывая изложенные Вами обстоятельства, считаю, что в данном случае признание сделки недействительной опасаться не стоит, хотя не смотря на это риск все же имеется.

При возникновении вопросов обращайтесь.

Здравствуйте!

Есть такое понятие «субсидиарная ответственность», то есть если по компания понесла убытки по вине генерального директора, то его могут привлечь к субсидиарной ответственности и он будет отвечать по долгам ООО своим собственным имуществом.

Если компания будет признана банкротом, то генерального директора могут привлечь к субсидиарной ответственности.

В случае, если генерального директора привлекут к субсидиарной ответственности и он решит пройти процедуру банкротства как физ. лицо, то все сделки, совершенные в течение 3 лет до дня принятия заявления о банкротстве (если они совершены с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов), будут оспорены финансовым управляющим.

В соответствии со ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», проверяют и оспаривают сделки за 3 года до дня принятия заявления о признании должника банкротом.

Тут есть важное обстоятельство — квартира находится в залоге у банка, значит:

1. Реализовать ее может только банк, у которого она в залоге, но возникает другая проблема, если продавец оплатит ипотеку, а по другим кредитам не внесет денежные средства, то сделку могут оспорить, тогда Вы должны будете вернуть квартиру, а продавец должен будет вернуть Вам деньги, полученные за квартиру.

2. Для продажи квартиры необходимо согласие банка.

3. Если Вы будете приобретать ипотечную квартиру, тогда банк обяжет продавца погасить ипотеку этими деньгами, если у Вас нет денежных средств и Вы будете брать ипотеку, то Вы оплатите продавцу ипотечными деньгами, а он должен будет свою ипотеку закрыть.

Я бы Вам не рекомендовала покупать такую квартиру.