Возможно ли заключение договора займа под залог недвижимого имущества, договора залога (ипотека) между физ.лицом (займодавец не ИП) и юр.лицом (заемщик)?

Здравствуйте!

Договор займа под залог недвижимости может заключаться между: юридическими лицами, юридическими и физическими лицами, физическими лицами.

Гражданский кодекс, а также Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не содержит никаких ограничений к субъектному составу участников для данного вида договоров.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
 
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
 Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства..

Добрый день! Евгений, законодательство не содержит ограничений для физических лиц в плане получения в залог недвижимого имущества и предоставления займа ЮЛ.

Чтобы договор считался заключенным, подписать договор займа с заимодавцем-физлицом недостаточно.

Важно, чтобы заимодавец фактически передал сумму займа, а вы ее получили, поскольку заемное обязательство возникает с момента фактической передачи денег (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Это означает, что вы не можете, ссылаясь на подписанный договор, потребовать от заимодавца передать сумму займа, если он этого не сделал.

Сумма займа может передаваться как наличными деньгами в кассу организации, так и в безналичном порядке путем ее перечисления на расчетный счет заемщика (п. 1 ст. 140 ГК РФ).

Заключая договор залога недвижимости, опирайтесь на норму Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Добрый день, Евгений.

Частью 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что  залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

Минфин России в своих разъяснения, изложенных в письме от 24.06.2022 № 05-09-11/60828, ссылается на то, что займы от имени физического лица под залог имущества ограничены в силу статьи 6.1. Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». 

В частности в данной статье указано, что деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами и т.д.

Согласно данной статье потребительский займ по залог имущества не может быть выдан физическому лицу иным лицом, кроме указанных в данной статье. Если бы в статье было бы указано, что деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическими лицами, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и т.д., то это существенно бы меняло текущее значение данной статьи. В этом случае бы, физическим лицам было бы запрещено выдавать займы под залог имущества юридическим лицам.

В данном случае на мой взгляд Минфин России не правильно трактовал данную норму. Кроме того, следует учитывать:

Департамент финансовой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России (далее — Министерство) от 14.09.2018 N 194н, Министерством, если законодательством не установлено иное, не осуществляются разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, практики применения нормативных правовых актов Министерства, толкование норм, терминов и понятий, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Так как заемщиком является юридическое лицо, то заключение такого займа не запрещено. И наоборот, если бы заемщиком было бы физическое лицо, то такой договор займа могут заключать только уполномоченные организации в силу статьи 6.1. Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».