8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Есть ли способы снять эти риски?

Добрый день.

Подбираю участок ИЖС в московской области. Нашел участок, полностью подходящий под мои задачи.

Но есть проблема.

Текущий собственник - номинальный.

Участок был продан ему в декабре 22 года за 3,2 млн руб (чуть ниже кадастра) при рыночной цене в 6.

У прошлого собственника с 19 года суды (не по участку. Судится как участник ооо, обвинен в растрате) и как раз в декабре 22 года вынесен исполнительный лист на 15 млн.

Агенты сказали не связываться, т.к. если будут приставы искать имущество, сделка про продаже участков 22 году будет признана фиктивной и я лмгусь и участка и денег.

Есть ли способы снять эти риски?

Спасибо

Показать полностью
, Артем, г. Москва
Наталья Котова
Наталья Котова
Юрист, г. Москва

Добрый день, Артем!
Вам все правильно изложили, при расследовании и выявлении имущества в рамках судебных процессов могут анулировать предыдущие сделки, тем более что по ДКП видно занижение рыночной стоимости и налоговая может доначислить НДФЛ и может оштрафовать на 20% или даже 40% от суммы доначисления (ст. 122 НК РФ). А если сумма сокрытого налога превысит 2 700 000 ₽, то это уже грозит уголовным делом по ст.198 УК РФ.

Есть ли способы снять эти риски?

 Законных способов нет, пока предыдущий продавец не разберется со своими судебными процессами.
поэтому Ваш вариант искать другой объект, чтобы не лишиться имущества, денег и не получить дополнительные проблемы.

0
0
0
0
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.2
Эксперт

Здравствуйте,  Артем.

Уменьшить риск возможно заключив предварительный ДКП (статья 429 ГК) с условием заключения основного ДКП по истечении срока исковой давности (3 года), в 2025 году.

Но, опять же гарантий что срок не восстановят никто не даст.

С уважением!  Г.А. Кураев

1
0
1
0
Артем
Артем
Клиент, г. Москва
Благодарю за ответ. Если я куплю этот участок и построю на нем объект капитального строительства, будет ли это дополнительным аргументом мне как добросовестному покупателю?

Нет, Артем.

Строительство Вами дома на этом участке не даст Вам гарантий от его изъятия.

У Вас появится право на взыскание убытков с продавца участка, но вполне возможно взять с него реально даже присужденные деньги не получится.

0
0
0
0
Артур Салахиев
Артур Салахиев
Юридическая компания "СРО "КРС"", г. Москва

Здравствуйте. 

Есть ли способы снять эти риски?

1. Таких способов не существует, поскольку ни одно действие не может узаконить изначально недействительную сделку. Причем в данном случае, если все действительно так, как Вы описываете, строго юридически речь идет о мнимой сделке, которая по своему правовому режиму является ничтожной. 

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Статья 170 ГК РФ.

И поэтому риск обращения взыскания на имущество может наличествовать всегда, как Вам верно указали юристы. 

2. Даже если по основанию мнимости сделку не отменят, в рамках описанного Вами мне видится очень много и других возможных путей для негативных последствий. Не

Во-первых, если у ООО есть проблемы, участник, если он выступал контролирующим лицом, может привлекаться к субсидиарной ответственности по долгам организации и тогда может сам теоретически быть вынужден банкротиться. В рамках дела о банкротстве сделку, опять же, могут отменить по очень многим основаниям. 

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Статья 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ

Также если в Вашем вопросе слово «растрата» используется в юридическом смысле и есть риск привлечения или уже ведущееся разбирательство по этому составу, наличествует вероятность, что в отношении реального собственника будет вестись серьезная работа, которая выяснит наличие мнимой сделки. 

1
0
1
0
Артем
Артем
Клиент, г. Москва
Благодарю за ответ. Если я куплю этот участок и построю на нем объект капитального строительства, будет ли это дополнительным аргументом мне как добросовестному покупателю?
Если я куплю этот участок и построю на нем объект капитального строительства, будет ли это дополнительным аргументом мне как добросовестному покупателю?

К сожалению, это не только не выступит гарантированно какой-то обеспечительной мерой, но может стать дополнительным убытком, поскольку в случае, если участок изымут, убытки, на которые Вы будете иметь право, Вы можете и не смочь взыскать (должник окажется неплатежеспособным, например). 

0
0
0
0
Василий Катаев
Василий Катаев
Юрист, г. Калининград
рейтинг 8.6

Здравствуйте, Артем!

Текущий собственник — номинальный.

 Что понимается тут под словосочетанием «номинальный собственник»? А кто тогда — фактический собственник, и в связи с чем, сделан такой вывод (чем доказывается недействительность такой сделки)? Опишите эту ситуацию подробнее.

Агенты сказали не связываться, т.к. если будут приставы искать имущество, сделка про продаже участков 22 году будет признана фиктивной и я лмгусь и участка и денег.

Вы знаете, по практике, очень трудно (пратически, невозможно), приставу оспорить эту сделку,  в суде, как недействительную, да еще и по  указанному Вами основанию закона. Кстати, указанное основание представлено законом, юридически, в двух видах: это — мнимая сделка и притворная сделка.

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

 
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Например, Вы пишите, что сделка с «номиналом», предположительно, прошла по заниженной цене. В этом случае, Верховный Суд России  разъясняет  следующее (пункт 87 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»):

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

В общем, риэлторы Вам предоставили недостоверную информацию: на момент выдачи исполнительного листа, земельный участок (зу) — уже принадлежал другому собственнику и его право, как я понял, зарегистрировано в Росреестре. Таким образом, эту сделку с зу нужно оспаривать только в отдельном судебном процессе, как по признанию сделки недействительной, так и по обращению взыскания на такое имущество.

ГК РФ Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
 

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В данном случае, собственником является «номинал», а не должник. Так что, тут еще, формально, направшивается проведение и еще одного судебного заседания (процесса).

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ  «Об исполнительном производстве»
 
Статья 77. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц
 

1. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта или исполнительной надписи нотариуса в случаях, установленных настоящим Федеральным законом.

Пристав, всем указанным — точно не будет заниматься. У пристава на это — просто нет ни времени, ни сил, ни средств. У кажддого пристава по 2 000 — 3000 исполнительных производств, на исполнении.

Вместе с тем, все же, желательно, изучить :

*приговор суда,

*содержание исполнительного документа,

*актуальную Выписку из ЕГН

и

*правоустанавливающий документ по сделке с зу, между осужденным и «номиналом».

Что из этого Вы можете предоставить, для изучения?...

2
0
2
0
Артем
Артем
Клиент, г. Москва
Благодарю за ответ. Если я куплю этот участок и построю на нем объект капитального строительства, будет ли это дополнительным аргументом мне как добросовестному покупателю?

Пожалуста. Нет, дополнительным аргументом — не будет.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Трудовое право
Сегодня с утра я тоже спросила будет ли сегодня зарплата?
Здравствуйте, я работала в пвз яндекс маркете по договору гпх. Там было прописано что нужно отработать 7 дней до увольнения. Когда я сказала начальству что хочу уволиться, спросила у него нужно ли мне будет отрабатывать, если по факту договор уже не действителен, потому что был подписан до 5 мая. Он мне скащал обязательно отработать. Потом в договоре ещё было написано что за эти 7 дней и прошлые смены он мне должен выплатить в конце последней смены. 22 мая я отработала последнюю смену. У меня зарплата должна прийти за 17 смен, с 6 по 22 мая. Я спросила вечером у него, сегодня скинете? Он прочитал сообщение и не ответил. Вчера тоже читал мои сообщения и не отвечал и так не скидывал мою зарплату. Сегодня с утра я тоже спросила будет ли сегодня зарплата?? На что он мне ответил: Сегодня будет только штраф для пвз, потому что оно закрыто. То есть по факту он ещё обвиняет меня за то что я уволилась и там не кому работать и сегодня пвз закрыт. И при этом не собирается скидывать зарплату. Что в таком случае делать? Подскажите пожалуйста
, вопрос №4129885, Татьяна, г. Екатеринбург
1000 ₽
Налоговое право
Будет ли штраф, если льготы не одобрят?
Наша IT компания аккредитована. По региональному зак-ву нашей области (Новг. область) мы можем пользоваться 1% УСН "Доходы", вместо стандартных 6% . Но мы узнали об этом только в конце 2023 г, хотя могли пользоваться этой льготой весь 2023 год. В итоге при подачи декларации по УСН за 23 год в апреле мы рассчитали УСН за 23 год по льготным процентам. Декларация была вовремя подана в ФНС. С тех пор уже месяц ФНС рассматривает, можно ли применить к нам льготные условия. Вопрос собственно в чём: Из-за того, что ФНС до сих пор рассматривает декларацию за 23 год, сам УСН за 23 год мы не выплатили ни в каком виде, также не выплатили и аванс за 1 кв 24 года. Будет ли у нас штраф за невыплату УСН и пеня по невыплате аванса, учитывая что декларация подана вовремя, и мы фактически можем выплатить только после того, как ФНС даст ответ (одобрит декларацию, рассч. по льготным % УСН). Будет ли штраф, если льготы не одобрят?
, вопрос №4129691, LenyaI Chanell, г. Санкт-Петербург
389 ₽
Все
Есть ли законные способы отменить решение суда Я в городе Апшеронск
Есть ли законные способы отменить решение суда? Я в городе Апшеронск строил капитальный объект по общепит. Земля состоит из двух участков. Первый участок я выкупил арендные права до 2049 г. Второй участок взял на торгах. Предварительно получив разрешение на строительство. Но где то в середине стройки разрешение администрация отменила, ссылаясь на отсутствие парковочных мест на территории кафе. При получении разрешения, мы в пояснительной записке написали, что в пределах 20 метров от объекта есть две городские стоянки для авто. Мы подали в суд на администрацию, но суд принял сторону администрации. Право на объект зарегистрировано, как незавершенный. Есть ли законные способы отменить решение суда?
, вопрос №4129332, Гарри, г. Апшеронск
Недвижимость
Сегодня при осмотре комиссией был задан вопрос нам есть ли у нас какие либо документы по решению установки дополнительной батареи
Здравствуйте. 18.05(выходной день суббота) протек радиатор отопления в месте соединения с трубой от стояка (сгнила резьба), квартира находится на 1 этаже. Вызвали аварийную, которая устранила течь путем перекрытия воды в подвале дома. 20.05(пн) в аварийно службе я получил документ о причине аварии, поехал в УК где написал заявление о необходимости составления акта о заливе квартиры. 21,05 подошли сантехники устранили причину аварии. 23,05 (сегодня) подошли представители УК для составления акта, проведя осмотр делая для себя заметки на листочки, и фотофиксацию, ушли и сказали ждать акт в течении 10 дней, т.е. я нигде не расписывался, ничего на руки не получал. Батарея которая протекла была установлена как дополнение в комнате к первичному стояку другой УК (которая у нас была ранее, т.е. не помню в каких годах происходила смена УК по голосованию собственников дома). Никаких документов на установку этой батареи на руках нет(было это очень давно лет 20 назад). Установка дополнительной батареи было по причине того что комната плохо отапливалась, было холодно(первый этаж). Сегодня при осмотре комиссией был задан вопрос нам есть ли у нас какие либо документы по решению установки дополнительной батареи. Я так понимаю они хотят снять с себя вину. Есть ли смысл в данной ситуации производить оценку испорченного имущества(тратить на это деньги). Сложно ли будет доказать вину УК, ведь они будут наверняка ссылаться на незаконную установку дополнительной батареи отопления. Запросить какие либо документы у предыдущей УК не получилось, они ссылаются на то что все документы были переданы УК которая на сегодняшний день нас обслуживает. Спасибо.
, вопрос №4129233, Владимир, г. Новочебоксарск
Жилищное право
Если я пропишу мужа в неё, в случае развода будет ли он иметь на нее право и будут ли проблемы с выпиской его из этой квартиры?
Здравствуйте! Проживаем вместе с мужем и сыном в квартире которая была подарена мне отцом (договор дарения есть, я собственник). Если я пропишу мужа в неё, в случае развода будет ли он иметь на нее право и будут ли проблемы с выпиской его из этой квартиры?
, вопрос №4129082, Светлана, г. Нефтекамск
Дата обновления страницы 12.04.2024