Как переоформить доли в ипотечной квартире на одного владельца и нужно ли согласие супруги?

Здравствуйте!

Как оформить переход оптимальным образом? Договор дарения? Нужен ли нотариус? 

Оптимально будет заключить договор дарения доли от мамы и брата на Вас.

Так как в результате Вы становитесь единоличным собственником то нотариус не обязателен ( не нужен).

если квартирой владеют несколько собственников, но все они передают свои доли одному одаряемому в пределах одной сделки, то участие нотариуса не требуется.

Здравствуйте!

Если квартира оформлена в общую долевую собственностьи Вас, матери и брата, то договора дарения доли матери и брата, если отдельно будут дарить  каждый должен быть нотариально удостоверен, согласно ч. 1.1 ст. 42  Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если же договор дарения долей будет сразу от матери и брата, то нотариус не нужен.

Так согласно ч.1.1. ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

 
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

здравствуйте 

Законом прямо установлено (чт. 8.1, п. 3 ГК РФ), что нотариус дарение квартиры, как и, вообще, дарение недвижимости, должен удостоверять в обязательном порядке. Таким образом, в нотариальную контору обращаться придется любом случае. Причем в силу положений того же Гражданского кодекса (а именно пункта 3 ст. 163) договор дарения недвижимости будет считаться ничтожным, если его не удостоверит нотариальная контора.

Ипотека, взятая до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу. При разводе после погашения долга перед банком недвижимость будет принадлежать тому, на кого оформлена

При этом не имеет значения погашена ипотека в браке либо до него.

Удачи!

Добрый день, Руслан!

В связи с этим два вопроса: 1. Как оформить переход оптимальным образом? Договор дарения? Нужен ли нотариус?

Ваши мама и барт могут подарить вам свои доли квартиры. В соответствии со ст. 572 ГК РФ вы можете заключить с мамой и братом Договор дарения. Договор оформляется один,  нем будут указаны два Дарителя (мама и брат) и один Одаряемый (вы). Нотариус в данном случае нужен.

2. Брат с тех пор женился. Оформляли ипотеку примерно за пять лет до его брака. Погашена полностью через несколько лет после его женитьбы. Есть ребенок. Может ли регистрирующий орган потребовать разрешение от его супруги или органов опеки? Никто в квартире не прописан

Так как квартира приобретена до брака, она не является общей совместной собственностью супругов (не важно когда выплачена ипотека), согласие супруги на заключение договора дарения не требуется по закону. В соответствии со ст. 36 СК Рф

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, …является его собственностью.

Так как ребенок не является сособственником квартиры никаких разрешений от органов опеки не нужно, разрешения получают только в случе, когда отчуждается доля в недвижимости которая принадлежит по документам несовершеннолетнему.

Руслан, добрый день.

Полагаю, что сделка об отчуждении долей должна быть возмездной.

В случае, если мать и брат являлись созаемщиками по кредиту, то кредитное обязательство считалось общим, а после его погашения у Вас возникло право требования  к каждому из них на основании п.1 ч.2 ст.325 ГК РФ

Если созаемщиками они не являлись, а просто стали сособственниками в квартире, оплаченной кредитом, являющимся Вашим личным обязательством, то такая сделка должна не только стать основанием для перехода к Вам прав на доли, но и прекращать их обязательства перед Вами, регулировать и закрывать вопрос об основаниях получения ими долей за Ваш счет, исключать неосновательное обогащение с их стороны (см. ст.1102 ГК РФ).

Дарение же ни в том ни в другом случае неуместно только потому, что оно предполагает безвозмездность. (ст.572 ГК РФ), которой в Вашем случае может и не быть.

Если вы хотите оставить за собой существующие права требования в связи с оплатой квартиры, то дарение подойдет. Если хотите закрыть все вопросы — то это должно быть соглашение об отступном, по которому обязательства матери и брата  перед Вами прекращаются путем передачи ими Вам своих долей.(см. ст.409 ГК РФ)

Как бы то ни было, поскольку предметом сделки будут являться доли в праве, то сделка будет подлежать в обязательном порядке нотариальному удостоверению — см. ст.163 ГК РФ, п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости).

С уважением