Интересует вопрос досрочного расторжения аренды жилого помещения по инициативе арендатора в случае смерти арендодателя и до вступления наследников в свои законные права Возможно ли?

Добрый день, конечно возможно, напишите уведомление родственникам о досрочном расторжении договора, отправите заказным письмом с описью и уведомлением

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут досрочно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором и действующим гражданским законодательством.

Если иное не предусмотрено самим договором, договоренность сторон на досрочное расторжение договора не достигнута, но арендатор (наниматель) хочет досрочно расторгнуть договор в связи со смертью арендодателя, он может мотивировать расторжение договора ссылкой на ст. 451 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Александр!

В таком случае в соответствии с положениями Гражданского Кодекса РФ надо учитывать условия договора аренды в части порядка его расторжения, а также возможность перехода жилого помещение во владение наследника до оформления прав на него в Росреестре, если нследник принял наследство, оно считается принадлежащим ему и его также следует уведомлять о расторжении договора аренды.

Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат, по правилам сайта услуги в чате платные.
Всего доброго!

Здравствуйте, Александр.

Досрочное расторжение договора возможно на тех условиях, что прописаны в самом договоре (например, это нарушение условий договора). Остальные случай установлены, ГК РФ Статья 620. Это когда 

1) арендодатель не предоставляет имущество… либо создает препятствия пользованию...

2)…имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены... 
3) арендодатель не производит… капитальный ремонт имущества... 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Однако, все эти условия по нормам ГК надо будет доказывать в судебном порядке. Судебный порядок — это в любом случае время (тем более учитывая, претензионный досудебный порядок), к этому времени вступят в наследство и наследники.

Поэтому, ориентируйтесь на буквальное толкование имеющегося договора и, если они позволяют (например, что-то не предоставлено со стороны арендодателя, Вы направляете уведомление, выжидаете месяц и по умолчанию расторгаете договор). В данном случае, кто является наследником, кто представляет интересы Арендодателя (и что с самим Арендодателем) значения для Вас иметь не будет. 

Ориентируйтесь на условия конкретного договора (ст.420 ГК

1. Договором признается соглашение… об установлении,изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.).

Интересует вопрос досрочного расторжения аренды жилого помещения по инициативе арендатора в случае смерти арендодателя и до вступления наследников в свои законные права

 Здравствуйте.
Обычно в случаях, когда требуется управление наследуемым имуществом нотариус его учреждает (ст. 1173 ГК РФ) и назначет управляющего. Им может быть один из наследников по согласованию между ними. В этом случае Вы можете подписать соглашение с таким олицом о расторжении договора.

В остальных случаях расторжение возможно на общих условиях ГК РФ (ст. 450 ГК РФ) или по условиям договора. Смерть арендодателя (как и переход права собственности на объект аренды) не является основанием для расторжения договора. Ввиду этого только на этом основании расторгнуть договор Вы не сможете.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Александр, добрый день. 

Сама по себе смерть арендодателя/наймодателя, как событие, не является основанием для изменения/расторжения договора, в т.ч. в соответствии со ст.451 ГК РФ. Считается, что личность арендодателя не имеет существенного значения в арендных отношениях. В случае смерти арендодателя/наймодателя его имущество, а также имущественные права и обязанности, в частности, из ранее заключенного договора, переходят к его наследникам (ст.1112 ГК РФ). Стоит отметить, что наследники считаются принявшими наследство с даты смерти наследодателя, независимо от того, когда им выдано свидетельство о праве на наследство, и когда за ними зарегистрировано право собственности (п.4 ст.1152 ГК РФ).

Другими словами, с момента смерти арендодателя, на его стороне теперь выступают его наследники. Вопрос только лишь с неопределенностью окончательно с кругом наследников. Он выявляется как раз в течение срока для принятия наследства (см. ст.1154 ГК РФ). 

К договорам найма жилых помещений применяются положения об аренде. Так в соответствии со ст.617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть расторгнуть договор Вы можете только в порядке, предусмотренном общими положениями законодательства о найме жилых помещений и самим договором.

В соответствии со ст.687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В указанной норме речь идет об одностороннем отказе нанимателя. Если в договоре указан меньший срок, то применяется именно трехмесячный, поскольку данная норма закона является императивной, т.е. положения договора не могут противоречить ей.

Но наследники наймодателя и наниматель могут  расторгнуть договор досрочно по своему соглашению (п.1 ст.450 ГК РФ), но следует иметь ввиду, что состав наследников может и поменяться (объявиться новые, или те кто ранее обращались к нотариусу, могут отказаться от наследства в течение срока для принятия наследства). При таком развитии событий возникает ситуация, когда соглашение о расторжении подписано либо не всеми наследниками, либо подписавший его не имел на то оснований.

Таким образом,

в случае смерти арендодателя и до вступления наследников в свои законные права Возможно ли?

 Теоретически — да, в одностороннем порядке с уведомлением за 3 месяца, или по соглашению. В обоих случаях имеются риски.

Подробная консультация по вопросу возможна в чате.

С уважением

Добрый день.

Если у Вас жилое помещение предоставляется по договору физическому лицу, то такие отношения регулируются по правилам найма жилого помещения. 

В ст.687 ГК РФ нанимателю предоставлено право с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть (отказаться от договора в одностороннем порядке) договор с обязательным предупреждением наймодателя за три месяца. Это общее правило и договором оно не может быть изменено.

В Вашем случае в отсутствие наймодателя на его стороне должен выступить кто-то из наследников.

Для расторжения по соглашению сторон соблюдение сроков уведомления не требуется.

Если Вам нужна более подробная консультация или помощь в составлении документов, Вы можете обратиться ко мне в чат для согласования условий.

Если ответ юриста вам помог, вы можете отблагодарить его здесь pravoved.ru/lawyer/567332/ прямо сейчас. Вам несложно — юристу приятно!