Александра, здравствуйте!
Коллеги выше уже пояснили Вам разницу между договорами инвестирования и ДДУ, а также между инвестором и «дольщиком».
Разумеется, статус участника долевого строительства более надёжен, хотя по большому счёту и права инвестора защищены Законом «О защите прав потребителей» и соответствующей практики по Москве предостаточно. Но для Вас это сейчас не важно, т.к. Вам не предлагают стать инвестором, Вам предлагают стать именно участником долевого строительства со всеми теми гарантиями, которые предусмотрены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ № 214).
Вопрос в другом: каким образом Вам предлагают стать участником долевого строительства.
На практике происходит следующим образом.
Некоторые застройщики начинают заключать договоры с гражданами, желающими приобрести квартиры в будущем доме, ещё до получения разрешения на строительство. В этом случае ДДУ, разумеется, заключить нельзя, поэтому застройщик и предлагает гражданину заключить либо предварительный договор, либо договор инвестирования, либо ещё какой-то вид договора, но не ДДУ.
Возможен также вариант, что договор инвестирования был заключен ещё до вступления в силу ФЗ № 214.
Тем не менее, люди на свой страх и риск заключают такие договоры с застройщиком.
Но опять же к Вам это сейчас никак не относится, т.к. Вам то как раз предлагается заключить именно ДДУ.
Вопрос только в том, в каком порядке с Вами предлагается заключить ДДУ и какие дополнительные денежные средства при этом Вы должны оплатить.
На мой взгляд, при соблюдении определенных процедур заключение Вами ДДУ с застройщиком может быть вполне безопасным.
По существу в настоящее время физ. лицо, у которого заключен договор инвестирования с застройщиком, уступает Вам право требования к застройщику строительства дома и передачи квартиры. Но, поскольку у него с застройщиком заключен не ДДУ, а договор инвестирования, в данном случае неприменима обычная схема, когда заключается соглашение об уступке права требования по договору долевого участия.
Тем не менее, фактически такая уступка совершается. У застройщика ведь есть определенные обязанности перед инвестором, предусмотренные заключенным между ними договором инвестирования, а у инвестора есть определенные права требования к застройщику. Застройщик, предлагая заключить 3-сторонний договор, предоставляет, тем самым, гарантии инвестору в том, что ему будут возвращены денежные средства, инвестированные им в строительство, и Вам — в том, что квартира, в строительство которой Вы намерены вложить свои средства, не обещана (не продана) никому другому. И себя, разумеется, застройщик таким 3-сторонним договором страхует от возможных претензий и требований как со стороны инвестора, так и с Вашей стороны.
Единственное, что в данном случае необходимо понять, из чего состоит структура оплаты с Вашей стороны. Полагаю, что с одной стороны Вы должны оплатить застройщику денежные средства для строительства квартиры, а с другой стороны — денежные средства инвестору за уступаемое им право требования к застройщику.
В Вашем случае важно в первую очередь застраховать те денежные средства, которые Вы передаёте инвестору, т.к. в случае, если ДДУ по каким-либо причинам не будет заключен, то для возврата этих денежных средств понадобятся значительные усилия либо вернуть их Вы совсем не сможете.
Из Вашего вопроса не совсем понятно, какой именно 3-сторонний договор предлагается заключить между Вами, застройщиком и инвестором.
Думаю, что 3-сторонним будет не ДДУ, а договор, по которому инвестор передает Вам право заключить ДДУ с застройщиком. Как правило, такая схема и используется в подобных случаях.
Но при этом чаще всего применяется такая схема оплаты инвестору, согласно которой деньги помещаются в банковский сейф и передаются инвестору только после того, как ДДУ будет зарегистрирован в регпалате (Росреестре). Это для Вас более надёжно, т.к. если ДДУ по каким-либо причинам не будет заключен или зарегистрирован, то инвестор просто не получит доступ к банковскому сейфу с Вашими деньгами.
Но дело в том, что и передача денег до регистрации не противоречит законодательству. И определенные гарантии для Вас и в таком случае всё равно существуют. В случае, если застройщик будет уклоняться от подписания или от регистрации ДДУ, то у Вас есть право требовать этого в судебном порядке.
В целом, в Вашем случае при проверке предлагаемых Вам для подписания 3-стороннего договора, ДДУ возможно обозначить все возможные риски для Вас. Но для этого нужно анализировать содержание этих договоров.
Вы можете потребовать от застройщика предоставить Вам проекты этих договоров и заранее дать их юристу для анализа, в том числе, и разместить здесь, прикрепив к Вашему вопросу.
Вам также надо обратить внимание, была ли государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. В соответствии с законом на такую регистрацию прикладывается проектная документация. Либо вас позиционируют как первого участника долевого строительства. ст.25.1 Закона о ДДУ. В любом случае если вы первый участник долевого строительства, то вы должны платить застройщику а не какому-то физлицу. Наличие этого физлица у которого нет зарегистрированного ДДУ (а регистрация обязательна в таком случае), очень подозрительно на мой взгляд.