Все ли правильно в этой последовательности действий, какие подводные камни могут быть?

Question

Здравствуйте! Приобретаю жилое помещение, находящееся в собственности у физлица, площадью 43 кв.м. Земельный участок находится в общей долевой собственности (1/3 от 5 соток). Перед этим, я купила соседний ЗУ площадью 5 соток. В агентстве недвижимости оформлен предварительный договор КП жилого помещения и 1/3 доли ЗУ, хотя по факту я покупаю только 0,96 сотки. Сделку планируется провести с.о.: 1. Заключить ПДКП; 2. Внести задаток в ССП ( я перечисляю деньги приставам для снятия обременения на объекты); 3. Подписать ДКП помещения и сдать на регистрацию в Росреестр (электронная сделка); 4. Одновременно с этим провести межевание с привлечением кадастрового инженера, составление межевых планов, получение предварительного письменного согласия всех дольщиков ЗУ; 5. Нотариальное соглашение о перераспределении границ ЗУ с выделением моей доли и присоединении ее к моему ЗУ (итого будет 5+0.96 сот); 6. сдать на регистрацию соглашение, подписанное всеми дольщиками ЗУ. Вопросы: 1. В договоре купли продажи помещения, нужно ли указывать, что ЗУ под ним, также становится моей собственностью? Нужно ли получать согласие долщиков на эту сделку? не приостановит ли Росреестр сделку, если в ДКП помещения не будет упоминаться ЗУ под ним? 2. Все ли правильно в этой последовательности действий, какие подводные камни могут быть? Заранее спасибо за ответ!

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Вопросы: 1. В договоре купли продажи помещения, нужно ли указывать, что ЗУ под ним, также становится моей собственностью? Нужно. Вы пишите, что оформлен предварительный договор КП жилого помещения и 1/3 доли.На этих же условиях составляется основной договор купли-продажи, то есть передается право собственности как на жилое помещение, так и на долю земельного участка. При переходе права собстенности на помещение к Вам переходит право за землю под ним в том же объеме и на том же праве, что и у продавца. Нужно ли получать согласие долщиков на эту сделку? не приостановит ли Росреестр сделку, если в ДКП помещения не будет упоминаться ЗУ под ним? Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав указаны в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f10dc2166d2e834a0086658226e2f96fb5f1cb5f/ Если Вы покупаете вместе с жилым помещением право на долю в общей собственности на земельный участок, то нужно соблюсти ребования ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки и уведомить о продаже других сособственников земельного участка. В противном случае будет риск приостановления и отказа в осуществлении регистрации. То же самое касается того, если будет продаваться одно лишь помещение, при этом не будет в сделке фигурировать передаваемая доля земельного участка (при принадлежности доли и жилого помещения одному и тому же лицу). Так как действует принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости, установленный ст.1 ЗК РФ 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 2. Все ли правильно в этой последовательности действий, какие подводные камни могут быть? В принципе алгоритм верный. Порядок перераспределения земельных участков регулируется ст.39.27- 39.29 ЗК РФ. Но тут надо еще понимать является ли земельный участок делимым или он все же неделимый.В последнем случае речь может идти лишь о возникновении долевой собственности, произвести реальный выдел доли из общего имущества ( участка) (ст.252 ГК РФ) в даннном случае не получится. На вопрос о том является ли участок делимым или нет ответить может специалист ( кадастровый инженер, эксперт).

Юрий Колковский · Answer

1. В договоре купли продажи помещения, нужно ли указывать, что ЗУ под ним, также становится моей собственностью? Здравствуйте. Собственно говоря, в соответствии с принципом следования судьбы земельного участка судьбе возведенного на нем объекта капитального строительства (ст. 1 ЗК РФ) в договоре указывается условие о том, что к покупателю помещения переходят все права и обязанности участника долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный объект. Нужно ли получать согласие долщиков на эту сделку? не приостановит ли Росреестр сделку, если в ДКП помещения не будет упоминаться ЗУ под ним? Согласия тут не требуется именно ввиду наличия вышеуказанного принципа. Но указание о земельном участке в договоре необходимо. 2. Все ли правильно в этой последовательности действий, какие подводные камни могут быть? Собственно говоря подводный камень только один — если участники долевой собственности не будут согласны на выделение земельного участка именно в таком виде, как Вы его представите для выделения. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.