Как проверить правильность договора аренды с будущим арендатором Tele2?

Здравствуйте. 

Есть некоторые моменты, которые можно включить в договор, но они есть в положениях статей 606-625, 650-655 ГК РФ.

Добавить, что улучшения отделимые являются собственностью Арендатора, что вернуть помещение в таком состоянии, которое было.

И что коммунальные ресурсы, которые потребляет арендатор оплачиваются отдельно по счетчику и рассчитываются расчетным путем.

Добавить что судиться в определенном Арбитражном суде (г.Москва), если ответчик местонахождение которого иное чем у истца, или ответчика.

Доброго времени суток!

Просмотрел договор аренды, который прислан Вами, соответственно правки в приложенном мною файле, ввиду того, что вопрос не столько затрагивает устную консультацию сколько корректировку документа, какие-то нормативно-правовые обоснования не вижу смысла приводить, но если потребуется, то, безусловно, в уточнениях мы можем обсудить и обговорить все это.

С уважением,

Артем Гагикович!

Здравствуйте!

Стороны заключают договор исходя из принципа свободы договора( ст.421 ГК РФ).

В данном случае проект договора в общем и целом соответствует действующему законодательству и вполне защищает Ваши интересы как арендодателя.

Обратите внимание на пункт 5.2.  о том, что договор заключается сроком до  «   »  2021г… Полагаю, что Вы этот пункт исправите.

Учитывайте, что  существует ст.610 ГК РФ Срок договора аренды

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/55e25c8f465482b9f36790e6dd4d6963edef1425/

Кроме того, форме и государственной регистрации договора аренды посвящена ст.609 ГК РФ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d814c7f49b5b1f70cddba63b9be06eb8dd418b53/

В частности, учитывайте, что согласно указанной выше статьи:

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если Вам потребуется более подробная консультация можете обратиться ко мне в  чат. 

Добрый день.

Прежде всего мне не понравился ваш акт приема передачи.

 он не о чем.

Рекомендую составить максимально подробный акт.

Можно разбить на 4 столбца.

1 — наименование имущества.

2. — данные о его исправности или неисправности полностью или в части. Пропишите, что именно не исправно.

3. ваша подпись.

4. подпись собственника.

Акт обязательно в 2 экземплярах по одному для каждой стороны.

Если есть повреждения имущества — сделайте фото с указанием даты съемки.

Далее продолжу.

Добрый вечер, Айсу!

На мой взгляд,  Договор подлежит корректировке.

1. П.1.5. не совсем точно отражает цели использования помещения, поскольку торговать можно разными продуктами, как продовольственными, так и не продовольственными. Тут больше вопрос, насколько это устраивает Арендодателя.

2. В обязательствах  Арендатора требуется указать обязательства по предоставлению документов для заключения договора, в том числе, например, для юр. лиц в некоторых случаях требуется одобрение общего собрания,  и т.д.

Для физ. лица сведения об отсутствие задолженности по налогам,   согласие жены на совершение сделки, если есть брак, либо наличие брачного договора или соглашения о разделе имущества. 

Также лучше проверить потенциального Арендатора по открытым источникам. Например, на наличие долгов на сайте ФССП, на наличие банкротств, судебных споров и иной  предмет — негативной, компрометирующей  информации т.д.  

2.1. Чтобы все обязательства надлежащим образом исполнялись требуется  дополнить раздел 4 ответственность, ведь по сути в нем указана ответственность за не оплату задолженности.

Также не определено обязан ли арендатор осуществлять страхование объекта аренды и какие должны быть условия страхования.

3.  В разделе  3 по обеспечительному платежу не прописаны случаи удержания  средств, когда арендодателю по вине арендатора назначено адм. наказание штраф, либо возникли иные убытки, в результате действия арендатора и т.д. (см. п.4.7. Договора). 
Также возникает вопрос. Подлежит ли возврату обеспечительный платеж, если Договор расторгается по инициативе Арендодателя? Ведь  п.3.13 Договора указывает на невозможность  возврата  по  вине Арендатора или его инициативе в расторжении  ранее 11 мес.   Исходя из условий ст. 381.1 ГК РФ есть вероятность, что такой платеж будет подлежать возврату. 

4. В разделе 6  -про форс-мажор, тут  в интересах  арендодателя прописать более подробно порядок подтверждения такого случая. Ведь, например, указанное как изменение  рыночной конъюнктуры можно трактовать как угодно.  Например, недавнее повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 15 % можно считать это таковым? 

Важно понимать, что  арендатор этим может воспользоваться, чтобы оттянуть сроки оплаты аренды. 

5. В разделе 8  лучше указать место рассмотрения спора в Арбитражном суде по месту нахождения Арендодателя +  если уж указано о конфиденциальности (п.8.4), то также должна быть ответственность за нарушение такого условия.  

6. Кроме того, в договоре не определены понятия отделимые улучшения и неотделимые улучшения, а также  подлежат ли они возмещению или нет, являются ли они собственностью Арендатора  (см. ст. 623 ГК РФ). 

7. Также, на мой взгляд, в интересах арендодателя исключить п.2.1.2., а напротив прописать права Арендодателя удерживать имущество, если нет оплаты, а также отключать  электроэнергию. 

С уважением, 
юрист Квон Дмитрий Викторович.